各乡镇人民政府，各街道办事处，市人民政府有关部门，各有关单位：

现将《荥阳市老旧小区改造工程实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

                        2019年11月20日

荥阳市老旧小区改造工程实施方案

为贯彻落实国家、省、郑州市关于老旧小区改造工作的决策部署，推进城市有机更新，改善老旧小区居民的居住环境，全面提高城市品质，根据《郑州市老旧小区改造工程实施方案》要求，结合我市实际，制定本实施方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，以更新改造基础设施和必备的公共服务设施为重点，着力解决老旧小区基础设施缺失、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理服务缺失、环境脏乱差等群众反应强烈的问题，提升居民生活质量，显著增强城镇老旧小区居民的幸福感、获得感和安全感。

（二）工作原则

1．坚持以人为本、居民自愿。坚持“政府引导、街道主责、业主参与”的改造模式，以居民对改造需求为导向，充分尊重居民改造意愿，建立民主协商机制，由居民决定“改不改、改什么、怎么改、如何管”，原则上居民改造意愿和改造方案需符合物权法规定的“双2/3”条件。

2．坚持统筹兼顾、系统提升。不搞大拆大建，以改设施、改功能、改环境为重点，统筹实施好房屋修缮等建筑本体改造，同步提升加装电梯、垃圾分类、智慧安防等综合功能，确保有效解决老旧小区设施不足问题。

3．坚持规范改造、分类实施。按照“优化布局、完善功能、提升形象、便民利民”的整体思路，坚持微改造理念，突出区域特色、文化元素，做到“一小区一方案”，确保工程技术有章可循、有标可依和工程质量安全可靠，实现“一次改造、长期保持”。

4．坚持各方协调、全面推进。实行单位联动机制，强化联审作用，由市级牵头组织，乡镇、街道和职能部门具体实施。同时，建立社区与居民协调机制，探索“业主代表议事会”等方式方法，激发居民积极参与意识。

5．坚持创新机制、长效管理。探索建立多元资金筹措机制，创新拓展社会资本参与老旧小区改造渠道。坚持改造与管理并行，探索小区片区化改造模式，落实“改造一个、管好一个、带活一片”的要求，培养居民共建、共享、共治意识，通过加强居民自主管理、提升“两业”服务水准（业委会和物业）、积极引入专业化物业服务等方式，建立长效管理机制，巩固改造成果。

二、改造范围

2002年以前建成投入使用，列入改造范围。2002年至2005年底建成已经投入使用的住宅小区，根据省、郑州市安排部署随时纳入改造范围。已列入棚户区改造、城中村改造、三年内征收拆迁、“三供一业”改造移交计划、小产权的老旧小区不在改造范围。

全市列入改造范围的老旧小区共计421个（245个有主管楼院、176个无主管楼院）、968栋楼，约23566户居民，总建筑面积293.73万平方米。

    三、改造主体

（一）有主管楼院的老旧小区：按照“谁建设、谁负责”的原则，由原建设楼院的党政机关、事业单位等主管部门作为改造提升工作的责任单位，实行项目分包制度。属地乡镇、街道统筹改造小区的责任单位，做到“六包”，即：包宣传发动、包方案制定、包民事协调、包改造建设、包质量监督、包进度督促，确保按照时间节点计划顺利推进。

（二）无主管楼院的老旧小区：属地乡镇、街道原则上为改造工作责任单位，组织人员力量，切实做好政策宣传、方案制定、民事协调、改造建设、质量监督等。

四、工作目标

利用3年的时间完成改造任务，其中：2019年、2020年共完成全部改造任务的（个数）的90%，2021年6月底全部完成。

（一）2020年需改造的老旧小区：2019年底前需完成居民意见征求、改造方案制定、设计方案制定、预算方案制定等工作任务。

（二）2020年度预留中央补助资金的老旧小区：相关街道和责任单位要在2019年底前，完成居民意见征求、改造方案制定、设计方案制定、预算方案制定等工作任务，2020年底前完成全部改造任务。

通过乡镇、街道和责任单位、业主等各个方面的共同努力，把全市老旧小区改造为环境整洁、功能完善、管护到位、业主满意的美丽社区，基本达到 “园区道路平整、绿化种植提质、路灯廊灯明亮、楼宇标识清晰、车辆管理有序、线路管网规整、建筑外墙美观、安防设施齐备、管理组织健全、物业服务规范”的目标。

五、改造基本内容和标准

老旧小区改造要处理好重点与一般的关系，突出“一拆五改三增加”，即重在拆除违章建筑，重在实施“上改下”、建筑外立面和节能改造、雨污分流改造、“白改黑”、绿地改造，重在增加党群服务用房、物业管理用房和安防设施。同时，兼顾一般，具体包括整治居住环境、改造基础设施、完善功能设施、提升物业管理四个方面。

（一）突出“一拆五改三增加”

1．拆除违章建筑物；

2．实施“上改下”，小区线缆、管线进行入地改造；

3．实施建筑节能改造，规整建筑外墙及屋面各类构筑物；

4．实施雨污分流，改造、疏通雨水、污水管道以及化粪池；

5．实施“白改黑”，将小区路面更新为沥青路面；

6．实施小区绿地改造，移除枯枝死苗，绿化黄土裸露部位；

7．增设社区党群服务中心等服务用房；

8. 增设、维修物业管理用房，指导业主选聘专业化物业服务企业实施物业管理；

9．增加或完善小区安防、监控系统。

（二）整治居住环境

10．拆除违法违规户外广告；

11．规整建筑外墙空调机位、空调管线；

12．拆除突出外墙防盗窗（网）；

13．清理地桩地锁，清理废弃机动车和非机动车；

14．按照改造工程要求，整治居住环境方面应当改造的其他内容。

（三）改造基础设施

15．维护、整修建筑物屋面防水（含隔热层）；

16．维修、更换或增设落水管、空调冷凝水管；

17．整修、粉刷楼体外墙、楼梯间内墙，公共设施用房外墙；

18．完善小区照明系统，补齐路灯、楼道灯；

19．完善小区楼牌、门牌、单元标识；

20．修缮公共部位窗户，整修或增设公共楼梯踏步和扶手；

21．维修或安装单元入户门，维修单元入口台阶、坡道；

22．完善小区车行、人行道路标识系统，补齐路沿石；

23．整治、维修小区围墙，设置、整修小区主要出入口、大门，安装车辆出入管理系统；

24．按照改造工程要求，改造基础设施方面应当改造的其他内容。

（四）完善功能设施

25．增加或完善小区消防设施；

26．完善小区内无障碍设施；

27．规划、增建机动车停车位，施划停车标线，设置电动自行车停放区域，增设电动自行车充电设施；

28．补齐制作小区公示牌（栏）、火灾疏散示意图、文化宣传栏；

29．设置垃圾收储设施，实行垃圾分类；

30．整修或增加小区居民公共活动场地，增设或完善健身设施、休闲设施；

31．按照改造工程要求，完善功能设施方面应当改造的其他内容。

（五）提升物业管理

32．组织老旧小区业主召开业主大会，选举业主委员会；

33．对暂不具备专业化物业管理条件的，由有关乡镇政府、街道办事处（社区）采取分项委托、捆绑打包、业主自治等方式开展物业服务；

34．按照改造工程要求，提升物业管理方面应当改造的其他内容。

六、实施步骤

（一）准备阶段（2019年11月30日前）

1．完善改造方案。相关乡镇、街道和各责任单位要按照改造内容要求，结合城市书屋、日间照料中心等设施建设，对既有方案进行查缺补漏，修订完善改造方案，科学组织，搞好衔接，确保改造工程不因方案调整停滞。

2．强化宣传发动。要通过广播、电视、网络、宣传栏等多种形式，向群众大力宣传老旧小区改造工作的重要意义，强化群众主体地位，提高群众参与度、认同感，把群众满意作为整治工作的重要标准。

3．加大推进力度。相关乡镇、街道和各责任单位要按照改造时间节点，倒排改造工期，对老旧小区改造工作进行再动员再部署，加大工作推进力度，确保按时完成年度改造任务。

（二）组织实施阶段（2021年3月31日前）

对纳入2020年、2021年改造的老旧小区，相关乡镇、街道和各责任单位要提前谋划、统筹安排，按照年度计划分步组织实施。

1．征求意见。采取“一征三议两公开”工作法，广泛征求小区居民意见，坚持问计于民、问需于民，确保改造方案满足群众需求。

2．编制方案。坚持“因地制宜、一区一策”，统筹“城区、街区、社区”规划衔接，结合产业布局，确定小区改造方案。小区改造方案由业主委员会（业主代表）上报市自然资源和规划局，经市自然资源和规划局进行合规性审核备案后，向居民公开公示。

3．投资评审。加强评审，确保纳入改造计划的老旧小区符合改造范围要求，确保改造项目符合改造内容和标准要求，确保改造资金来源清晰，确保投资预算编制合理。

4．施工组织。严格落实工程招投标制度，选择资质等级高、管理能力强、信誉信用好的施工及监理公司实施整治改造，落实专人负责，严格工程监管，改造工程信息要在小区显著位置向居民公示。

5．决算审计。老旧小区改造工程项目完工后，相关乡镇、街道和各责任单位要组织专业队伍开展决算审计，严格防止出现工程偷工减料、挪用套取专项改造资金、擅自调整改造项目等问题。

6．工程验收。按照工程管理规范和改造工作要求，组织相关单位对各项改造工程进行验收，发现问题及时整改，确保整治一个、合格一个、交付一个。市老旧小区改造工程指挥部组织相关单位和第三方对各个改造项目进行总体性验收，验收结果作为拨付奖补资金的重要依据。

（三）巩固提升阶段（2021年6月30日前）

相关乡镇、街道和责任单位，要建立健全老旧小区改造长效管理机制，落实具体管理举措。

1．落实物业管理。在编制老旧小区改造方案时，要征求居民意见，同步拟定物业管理方案，方案应包括物业管理方式、服务内容、收费标准等内容，项目验收前落实物业管理。

2．明确管理责任。老旧小区改造涉及的改造项目，保修期内由建设单位负责质量维修，日常使用管理维护和保修期后的维修，纳入物业服务内容，由物业管理单位承担。

3．加强服务监督。建立完善的老旧小区物业服务质量评价制度，定期对物业服务情况进行考核评定，评定结果作为拨付物业服务补贴的重要依据。

七、资金来源

（一）整治改造经费

老旧小区改造工程所需资金要积极争取中央及省、郑州市补助资金，市财政对老旧小区改造资金总额给予50%的奖补，奖补资金原则上每户不超过1万元；剩余部分由相关乡镇、街道和小区主管单位筹集；各责任单位要结合实际，积极引进社会资本，盘活老旧小区闲置空间，探索业主、产权单位和社会企业多方出资的资金筹措方式。

（二）专项改造经费

老旧小区改造过程中的规整管网、线缆入地和刷新各类仪表箱体由各专业经营单位负责，需更新、改造、新建相关设施的，由各专业经营单位按有关规定执行。

（三）物业服务补贴

老旧小区物业管理费用由相关业主承担；市级财政给予一定的物业服务费用补贴，补贴标准原则上按建筑面积每月每平方米不低于0.3元，补贴期限不少于3年。

（四）便民服务设施经费

老旧小区改造涉及的党群服务中心、日间照料中心、社区医疗、城市书房、加装电梯、外墙节能改造等设施所需经费，按照相关文件确定的资金筹措渠道解决。

八、职责分工

1．市住建局（市百城办）：负责市老旧小区改造工程指挥部办公室的日常事务，具体负责组织协调、政策拟定、计划编制、督促推进、通报考核等工作；牵头做好全市老旧小区改造项目争取上级补助资金事宜；做好老旧小区改造涉及危旧房治理改造、加装电梯、物业管理等技术指导；指导各有关乡镇、街道开展老旧小区居民楼外墙保温工作，对安全生产、施工质量进行指导监督。

2．乡镇、街道及主管单位（实施主体）：全面负责辖区或主管的老旧小区改造工作，做好改造项目进度、质量、安全、文明施工等工作，会同市住建部门做好施工安全巡查，建立居民沟通机制，做好居民信访接待，制定并组织实施辖区或主管老旧小区改造提升计划，定期向市老旧小区改造工程指挥部办公室报送工作情况。

乡镇、街道及主管单位（实施主体）为老旧小区改造工作的责任主体，负责根据本方案确定改造的范围和内容;研究制定本辖区或主管小区的工作方案和施工组织方案;组织协调有关部门实施改造工作和验收工作。

3．市委社治委：指导乡镇、街道老旧小区党群服务中心建设工作。

4．市发展改革委：参与年度改造计划编制，将老旧小区改造工程纳入城建计划；协助争取上级补助资金；指导各实施主体创新方式，拓宽筹资渠道。

5．市审计局：负责对改造项目全程跟踪审计单位的业务指导，督促跟踪审计单位在项目竣工后及时完成审计工作，并报市老旧小区改造工程指挥部办公室。

6．市财政局：参与年度改造计划编制；会同市房地产部门制定老旧小区改造工作奖补办法；负责落实市级财政资金；协助争取中央补助资金。

7．市民政局：指导乡镇、街道和责任单位做好社区治理、养老服务、社区配套用房使用等工作，并指导引入养老、托幼、便民服务等第三方运营机构，建立生态链培育机制。

8．市自然资源和规划局：负责全市老旧小区改造规划方案的编制，审核各乡镇、街道的老旧小区改造方案。

9．市城管局：指导有关乡镇、街道清除小区小广告、违规户外广告和各类违章建筑等非法设施，查处占用绿地等违法行为；指导乡镇、街道完成有关管道与市政管道的对接、改造和小区道路维修等工作；协调公用事业单位按照整治内容对小区水、气、暖设施及管道进行维护和改造；指导乡镇、街道做好老旧小区垃圾分类处理等工作。

10．市房产中心：指导乡镇、街道和责任单位做好老旧小区改造后的长效管理，建立长效管理机制，通过业委会等群体性强、介入性强的环节入手，引入准物业服务与专业化物业服务企业。

11．市园林中心：指导乡镇、街道和责任单位做好老旧小区改造涉及的绿化提升和绿地养护管理工作。

12．市公安局：指导各老旧小区监控、智慧安防设施的安装与维护，协助有关执法部门开展改造工作。

13．市文化广电和旅游局：指导各老旧小区城市书房建设工作。

14．市卫健委：指导各老旧小区社区卫生服务中心建设，设立健康教育专栏。

15．市教体局：指导各老旧小区健身设施的安装工作。

16．市消防大队：负责对老旧小区改造中涉及消防设施、消防通道设置等工作进行指导和检查。

17．市供电公司、移动公司、联通公司、电信公司：积极为老旧小区改造提供管线规范整理、管线迁改等方面的支持。

18．市住建局、公安局、消防大队、自然资源和规划局、城管局、卫健委、教体局、文广旅游局、园林中心等部门，根据各自工作职责，参加老旧小区改造工程现场踏勘、方案联审、竣工验收。

19．市督查局、信访局等部门：根据各自工作职责，做好相关配合支持工作。

九、工作要求

（一）加强组织领导。为确保全市老旧小区改造工程顺利推进，成立市老旧小区改造工程指挥部（详见附件），具体负责老旧小区改造的统工程筹、协调、督导、相关政策制定等工作。

各乡镇、街道及小区原建设单位为老旧小区改造工程的第一责任人和实施主体，要通过各种形式，大力宣传改造工作的重要意义，强化群众在改造工作中的主体地位，提高群众参与感、认同感，把群众满意作为改造工作的重要标准。

（二）健全工作机制。一是建立台账制度。有关乡镇、街道要建立老旧小区改造台账，以台账为基础，完善老旧小区的普查、改造、督导、考核和资金拨付措施；二是建立周例会制度。市老旧小区改造工程指挥部办公室每周召开工作例会，总结工作经验，协调解决遇到的问题；三是建立工作推进机制。实施月通报、季观摩、年考评制度，定期通报、讲评乡镇、街道老旧小区改造工作的计划制定、任务落实、工作推进等情况；四是建立联审联批制度。市有关部门要完善联审联批制度，对改造过程中需审批的项目，简化优化审批资料和流程，实施限时办结制度。

（三）创新改造方式。在完善老旧小区功能设施方面，可采取置换、转让、腾退、收购或行政事业单位主动提供存量房屋的方式，完善物业管理、养老托幼、城市书房等设施用房或补充公共租赁住房；在拓宽改造主体方面，可通过引入社会资本、采取市场化运作方式，妥善安置原有居民，结合商业街区特色，丰富经营业态，打造连片商业街区，优化产业布局；在改造方案规划设计方面，结合老旧小区现状特点，采取统一规划设计、统一组织实施、统一物业服务的方式，进行片区集中改造。

（四）严格督导考核。市老旧小区改造工程指挥部要以乡镇、街道为考核对象，制定老旧小区改造工作督导办法，综合运用第三方和社会评价的方式，对老旧小区改造工作推进情况进行定期督导。对工作中表现优异的单位和个人，给予表彰奖励，对于行动迟缓、不能按计划完成工作任务的单位，在全市进行通报批评，确保老旧小区改造工作顺利推进。

（五）注重长效管理。有关乡镇、街道要积极组织小区业主成立业主大会，选举业主委员会，健全业主管理组织。根据老旧小区实际，可采取连片打包、路院共管、共建共管等方式，引入专业化物业服务企业进驻。在社区党组织的领导下，健全社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协商机制，推行住宅小区“院长制”，形成公安民警、城管执法、社区服务、模范党员、物业经理多方共管的社区治理格局。

附件：荥阳市老旧小区改造工程指挥部人员组成

附  件

荥阳市老旧小区改造工程指挥部人员组成

指 挥 长：李云峰　副市长

副指挥长：王向东　市产业集聚区管委会副主任

　　　　　杨国强　市城乡规划建设管理工作领导小组副组长

成　　员：黄立峰  市政府办公室副主任

　　　　　　　陈宏峰  市委社治委常务副主任

　　　　　　　王惠玲  市住房和城乡建设局局长

　　　　　　　王  星  市发展改革委主任

　　　　　　　李冠顺  市财政局局长

　　　　　　　胡建伟  市自然资源和规划局局长

　　　　　　　孙  奎  市城市管理局局长

　　　　　　　张再宾  市督查局局长

　　　　　　　李向阳  市卫生健康委员会主任

　　　　　　　周培山  市教育体育局局长

　　　　　　　任延华  市审计局局长

　　　　　　　赵国君  市民政局局长

　　　　　　　李麦玲  市文化广电和旅游局局长

　　　　　　　张毅凡  市公安局政委

　　　　　　　王柏川  市园林绿化管理中心主任

　　　　　　　付春明  市广播电视台台长

　　　　　　　尹景壮  市消防大队教导员

　　　　　　　马胜伟  索河街道党工委书记

　　　　　　　陈秀珍  京城路街道办事处主任

　　　　　　　孙晓丽  城关乡乡长

　　　　　　　牛志涛  乔楼镇镇长

　　　　　　　陈向辉  豫龙镇镇长

　　　　　　　王三军  市房产中心副书记

　　　　　　　张  雯  国网荥阳供电公司总经理

　　　　　　　杨  军  中国移动荥阳公司经理

　　　　　　　王天义  中国联通荥阳公司经理

　　　　　　　李凯翔  中国电信荥阳公司经理

指挥部下设办公室，办公室设在市住建局，负责全市老旧小区改造工程的统筹、协调、督导以及相关政策、方案的制定等工作，王惠玲兼任办公室主任。

办公室下设4个专项工作组：

1．综合协调组：负责组织协调、工作督查、目标考核等工作。

2．政策法规组：负责政策制定、业务指导、物业管理、档案管理等工作。

3．技术指导组：负责危旧房治理改造、加装电梯、安全生产、施工质量等工作。

4．宣传报道组：负责做好老旧小区改造的宣传报道工作。