荥阳市人民政府关于切实做好新型农村社区物业管理工作的通知

各乡镇人民政府，各街道办事处，市人民政府有关部门，各有关单位：

为进一步加强新型农村社区物业管理工作，规范新型农村社区物业服务活动，深入推进我市新型城镇化建设工作，根据《郑州市人民政府关于郑州市新型农村社区物业管理工作的指导意见》（郑政文〔2014〕188号）精神，经市政府研究，现就做好我市新型农村社区物业管理工作有关事宜通知如下：

加强新型农村社区物业管理工作，规范新型农村社区物业服务活动，有利于推进我市新型城镇化建设工作，改善新型农村社区人居环境，促进社区建设和谐发展。目前我市新型农村社区管理状况一定程度阻碍了物业管理的有序发展，特别是我市正在全面推进“三化”协调发展，大量新型农村社区建成后物业管理问题不断涌现，物业管理作为“软实力”，涉及千家万户村民（业主）利益，更需要进一步加强。因此，各有关部门要切实提高开展新型农村社区物业管理工作重要性的认识，加强领导，统筹安排，积极推进，确保新型农村社区物业管理工作的顺利开展。

1．属地管理原则。乡镇（街道）应当充分发挥综合管理的工作优势，积极采取有效措施，落实管理责任，强化协调服务和考核监督，真正将新型农村社区物业管理工作职责落到实处。

2．业主议事原则。新型农村社区所属的居民委员会应制定业主临时管理规约和业主议事规则，全体业主应自觉遵守，并积极参与居住区的物业管理事务。

3．市场推进原则。按照“区别对待、分类指导”的方式，以改善和提高新型农村社区居住质量为目标，积极推动新型农村社区实行市场化的物业服务。

4．指导监督原则。市房地产管理部门和乡镇（街道）物业管理机构要加强对新型农村社区物业管理的指导监督，及时协调解决物业管理开展过程中存在的问题。

新型农村社区物业管理工作组织健全，机制完善，制度有效且运行良好，逐步促进新型农村社区实施不同的物业管理模式。

1．业主大会的成立

符合业主大会成立条件的新型农村社区，应当由社区所在地乡镇（街道）组织成立业主大会筹备组，根据《住房和城乡建设部关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》（建房〔2009〕274号）的规定，在所在地乡镇（街道）物业管理办公室的指导下，召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。

物业管理区域内的业主具有社区村委会成员或村党组织成员身份的，可由筹备组直接提名为业主委员会委员候选人。

2．物业管理模式

新型农村社区提倡由业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质物业服务企业实施物业管理，双方签订物业服务合同，由物业服务企业按照所订立的物业服务合同和行业服务规范，提供相应的物业服务；也可按业主大会的决定，采取乡镇（街道）介入、业主自治等管理模式实施物业管理。对于不具备专业化物业管理条件、业主委员会未组建成立的社区由乡镇（街道）实施区域整合，为小区提供基础性的有偿物业服务。

3．物业管理用房及公共设施配备

新型农村社区应当按照不低于总建筑面积千分之四的标准配套建设物业管理用房，总建筑面积低于2万平方米的，按照不低于80平方米的标准配套建设。

配建物业管理用房建筑面积超过500平方米的，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可预留不低于500平方米的物业管理用房供服务保障使用，多出面积用于经营活动，经营活动收益主要用于补贴物业服务费用，也可以按照业主大会的决定使用。

新型农村社区应按照一定比例配套建设集体物业经营性用房，产权归新型农村社区业主共有，收益主要用于补贴物业服务费用。同时应根据业主的实际情况，建设公共活动场所，集体物业经营性用房具体配建比例为每100户不低于100平方米，总户数低于100户的，按照不低于100平方米的标准配建。对于距离市区、镇区较远的社区，鉴于经营性用房出租收益不高的可能性，可采取经营性用房配建资金异地置换，配建资金置换城区或者镇区新型农村社区建设项目的商业用房。经营性用房由物业服务企业或者物业管理组织经营使用，收益用于弥补物业服务费的不足，实现以小区养小区的良性发展局面。

4．房屋专项维修资金的缴存使用

新型农村社区房屋专项维修资金的缴存标准、管理、使用、续筹等参照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》（郑州市人民政府令第186号）相关规定执行。

首期房屋专项维修资金缴存标准：无电梯房屋，由业主按建筑面积每平方米35元交存；有电梯房屋，由业主按建筑面积每平方米65元交存。

房屋专项维修资金使用时，申请人应当制定使用方案并公示，征求业主意见。制定的使用方案应当由房屋专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。同意确认的使用方案，不得擅自改变。

业主分户账面余额不足首期房屋专项维修资金数额30%的，应当由业主续交，续交后应不少于首期房屋专项维修资金。

5．物业服务费用的缴纳

新型农村社区物业服务费用标准，具体由物业服务委托双方根据社区规模、服务事项以及服务质量等因素约定。

实施管理的新型农村社区，业主应按照物业服务合同约定标准和方式按时足额缴纳物业服务费。

新型农村社区配套建设经营性用房的收益，也可用于补贴社区所需的物业服务费用，补贴标准与补贴期限由村民委员会根据社区实际情况确定。

新型农村社区所属的村民委员会也可根据村集体经济收入情况，对业主物业服务费用进行补贴，补贴比例由村民委员会根据社区实际确定。

6．新型农村社区物业管理方案的建立

新型农村社区项目交付使用前，乡镇（街道）应当完成对新型农村社区物业管理方案的审定和验收，市房地产管理部门应加强业务指导。

新型农村社区物业管理方案应包括以下主要内容：

（1）物业管理用房的配置情况，建筑物附属设施交付使用的条件；

（2）物业区域内共用部分、共用设施设备的承接查验情况；

（3）房屋专项维修资金的建立情况；

（4）业主档案和相关设施、设备档案资料移交；

（5）物业管理模式;

（6）业主大会（业主代表协调委员会）的成立情况;

（7）物业服务事项、内容标准，物业服务费用标准、收取时间及补贴；

（8）临时管理规约、议事规则等物业管理规则制度。

已经交付使用的新型农村社区，乡镇（街道）应当在办理房屋登记前完成审定和验收。

1．市政府建立综合协调机制，由市物业管理工作领导小组负责制定相关政策，研究解决重大问题，组织协调相关单位共同做好新型农村社区物业管理工作。市物业管理工作领导小组办公室负责组织开展新型农村社区物业管理工作的检查考核工作。

2．市房地产管理部门负责全市新型农村社区物业管理工作的指导和监督，研究制定相关规定。具体负责辖区新型农村社区物业管理活动的指导监督，业主大会工作的业务指导和业主委员会备案；检查考评物业服务质量，组织物业管理区域划分，参与新建住宅项目的承接查验；负责物业管理工作的业务指导和人员培训，参与对乡镇（街道）新型农村社区物业服务站的验收、物业管理工作的目标责任考核，制定本区域内新型农村社区物业管理相关实施细则以及奖补措施，进行物业管理工作考核等工作。

3．各乡镇（街道）为辖区物业管理工作责任主体，负责新型农村社区物业管理工作的具体实施，要充分发挥综合管理的工作优势，牵头组织业主大会召开和业主委员会选举、换届工作；并指导监督业主大会、业主委员会日常运作，做好居民委员会与业主委员会之间的协调配合工作，建立矛盾调解、应急管理、联席会议等制度，依法调解辖区内物业管理纠纷；牵头完成社区物业服务站指导建设，参与业主大会选聘物业服务企业的招投标、物业管理区域划分、检查考评物业服务质量，协调物业管理项目交接等工作。

4．其他相关职能部门按照各自职责，分工协作，密切配合，共同做好新型农村社区物业管理的相关工作。

1．建立工作机构。各乡镇（街道）要把新型农村社区物业管理工作纳入物业管理办公室工作内容，明确一名主管理领导专职负责此项工作，物业管理办公室要配备3名专职工作人员，切实做好经费保障。

2．完善工作制度。乡镇（街道）要建立矛盾调解制度，及时化解物业管理纠纷；建立应急管理制度，确保小区管理不失控；建立联席会议制度，形成多方联动新格局，有效解决新型农村社区物业管理存在的问题；物业管理办公室应统一规格，人员职责分工、各项制度上墙。

3．落实补贴奖励。根据我市经济和社会发展水平，对生活困难群众的物业服务费用凭荥阳市低收入证明、房屋所有权证等材料可以给予减免，减免部分由乡镇财政予以补贴。

对参与管理的物业服务企业实施奖励。对管理新型农村社区面积超过5万平方米，并签订5年以上期限的物业服务合同，提供二级以上服务标准的，从合同签订第一年起分3年拨付奖励，奖励资金比例为3∶3∶4。

资金扶持社区物业服务站组建。社区服务站是新型农村社区实现专业化管理的过渡性管理机构，各乡镇（街道）组织社区成立业主委员会（业主代表协调委员会），业主参与社区服务站建设意见，对建立社区服务站经验收合格，给予建站补贴，费用由市、乡财政按照1∶1比例承担，社区物业服务站运行情况和检查情况纳入对乡镇（街道）绩效考核。

引导物业服务企业提升品质。开展“新型农村社区物业管理工作先进单位”、“优秀社区物业服务站”评选等活动。对获得先进单位资格的乡镇（街道）、社区、物业服务企业进行表彰，并给予奖励，奖励经费由市财政承担。

4．实施工作考核。实行物业管理考核机制，市政府将新型农村社区物业管理工作纳入新型城镇化工作考核范围，每年定期对乡镇（街道）新型农村社区物业管理工作进行检查考核，乡镇（街道）负责对辖区新型农村社区物业服务进行日常检查督导。

附件： 1．荥阳市新型农村社区物业服务验收细则（试行）

      2．荥阳市新型农村社区物业服务事项与质量规范（试

　行）

　　　　　　　　　　　　      荥阳市人民政府

　　　　　　　　　　　　　　    2015年7月13日