荥阳市1-7月份房地产市场运行情况分析

1-7月份，我市房地产开发投资增长1.3倍，商品房投放增长近5成，受限购政策影响商品房销售面积小幅减少，二手房交易成交面积增长逾9成，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。

一、1-7月份房地产市场基本情况

     （一）房地产开发投资增长1.3倍。房地产开发投资累计完成138.8亿元，同比增长133.3%。

（二）商品房投放增长近5成。我市新批准商品房预售面积218.8万平方米，同比增长49.16%。房地产开发新开工445.55万平方米，同比增长128.7%；竣工124.15万平方米，同比增长14.73%。

（三）商品房销售面积小幅减少。商品房销售11963套，同比增长2.42%；面积128.55万平方米，同比减少3.77%；商品房销售额93.99亿元，同比增长10.66%。其中：商品住房销售9856套、同比减少7.18%，面积114.07万平方米、同比减少9.99%，商品住房销售均价7277.74元/平方米(其中：城区楼盘销售均价6891.15元/平方米，周边楼盘销售均价8495.79元/平方米)，同比上涨15.88%；非住宅销售2107套（间）、同比增长98.4%，面积14.48万平方米、同比增长111.39%，销售均价7574.02元/平方米，同比下降2.84%。

7月份，商品房销售1597套，同比减少11.52%，环比增长52.82%；面积18.59万平方米，同比减少10.32%，环比增长70.08%；商品住房销售均价7965.72元/平方米，同比上涨15.54%，环比减少3.47%。

（四）域外人士购买率逾6成。域外人士购房7413套，占商品房销售总套数的61.97%。

（五）商品房库存面积增长逾3成。经统计，截至2017年7月末，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积245.22万平方米，同比增长38.99%。其中：商品住房14297套、面积179.8万平方米，商业65.42万平方米。

    （六）土地出让面积增长逾1倍。房地产用地出让共33宗，面积84.92万平方米（合1273.79亩），同比增长107.46%。

     (七)二手房成交面积增长逾9成。二手房交易成交1613套，同比增长91.57%；成交面积24.42万平方米，同比增长97.08%；成交金额6.05亿元，同比增长73.16%。

（八）房地产抵押贷款金额小幅减少。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理10209宗，同比减少12.53%；抵押面积158.53万平方米，同比减少14.67%；贷款金额64.72亿元，同比减少0.61%。

（九）房地产行业税费征收增长逾7成。我市房地产行业税费征收共计完成38.21亿元，同比增长71.27%。其中:房地产开发土地出让金成交金额17.15亿元；房地产行业地税收入共计完成12.21亿元，占地税总收入16.03亿元的76.17%；房地产行业国税收入5.97亿元，占国税总收入16.43亿元的36.34%。房地产行业税收（18.18亿元），占全市税收收入（32.46亿元）的56.01%。

二、房地产市场运行分析

（一）1-7月份房地产市场运行呈现的特点 

1．房地产开发投资保持较快增长。我市房地产开发投资累计完成138.8亿元，同比增长133.3%，增速比一季度提高4.8个百分点，比上半年回落12.04个百分点，增速高于全国（7.9%）、河南省（20.2%）和郑州市（25%）。房地产开发投资额占全市固定资产投资369.8亿元的37.53%，比上半年提高0.72个百分点。 

2．商品房投放持续增长。我市商品房投放持续增长，新批准商品房预售面积218.8万平方米，同比增长49.16%，增速比一季度提高14.87个百分点，比上半年提高0.13个百分点。其中商品住房投放209.77万平方米，位居郑州县（市、区）第1位。商品房投放面积已超2016年前9个月（186.36万平方米）。

3．商品房销售增速减缓。1-3月份我市商品房销售面积同比增长80.11%，1-4月份同比增长47.75%，1-5月份同比增长19.64%，上半年同比减少2.56%，1-7月份同比减少3.77%。其中商品住房销售114.07万平方米，位居郑州县（市、区）第3位。受5月3日起实施的商品住房限购政策影响，5月份我市商品房销售面积同比减少77.43%、环比减少79.98%；6月份同比减少63.67%、环比增长160.86%，7月份同比减少10.32%、环比增长70.08%，降幅持续收窄。

4．待售商品住房消化周期近12个月以来首次回归供求平衡区间。经统计，截至2017年7月末，我市待售商品房面积245.22万平方米，其中商品住房179.8万平方米，商业65.42万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积27.65万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为6.5个月，与6月末相比增加1.29个月。我市待售商品住房消化周期，自2016年7月末（6.76个月）至今年7月末，近12个月以来首次回归供求平衡区间（6-12个月）。

5．商品住房销售均价总体平稳。1-2月份，我市商品住房销售均价6783.40元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比增长23.27%；1-3月份为6936.74元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比增长24.95%；1-4月份为7052.18元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比增长18.82%；1-5月份为7051.95元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比增长18.01%；上半年为7165.82元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比上涨13.87%；1-7月份为7277.74元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨15.88%。

6．域外人士购买率与2016年末相比下降近10个百分点。今年以来，域外人士购买率稳步保持在6成以上，但呈小幅下降态势：1-2月份为66.92%；1-3月份为66.19%；1-4月份为64.2%；1-5月份为62.95%；上半年为62.48%；1-7月份为61.97%，与2016年末（71.4%）相比下降9.43个百分点。5月3日我市被列入商品住房限购区域后，5月份当月，域外人士共在我市购房215套，占当月商品房销售总套数（以下简称“占比”）的41.67%；6月份，域外人士共在我市购房609套，占比为58.28%；7月份，域外人士共在我市购房936套，占比为58.61% 。

（二）房地产市场预测 

2017年，在国家“坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”“加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨”的大背景下，5月3日郑州市出台新一轮房地产调控政策，将新郑市、荥阳市、中牟县列入商品住房限购区域，并对所有县（市、区）实施了限售政策。

5月3日限购政策实施后，5月份单月我市商品房销售面积同比减少77.43%，6月份同比减少63.67%，7月份同比减少10.32%，1-7月份同比减少3.77%（其中商品住房销售面积同比减少9.99%，郑州市商品住房销售面积同比减少3.6%）；至7月底，域外人士购买率为61.97%，与2016年末相比下降近10个百分点。从上述数据来看，限购政策对我市商品房销售影响较大，郑州市新一轮房地产调控效果已逐步显现。

但从另一个方面来看，在郑州市加快国家中心城市建设的区域背景下，荥阳市作为距离郑州市最近的卫星城，区位、交通、生态、产业优势明显，加之地铁6号线、10号线的动工，开发企业对荥阳房地产市场充满信心，恒大、碧桂园、金地、新城控股、农工商、鑫苑等在荥阳均布局了开发项目。5月3日我市被列入限购区域后，5月份我市新批准商品房预售41万平方米，同比增长62.72%、环比增长42.81%；6月份为48.52万平方米，同比增长52.91%、环比增长18.34%；7月份为52.71万平方米，同比增长49.57%、环比增长8.64%，商品房投入连续3个月较大幅度增长。同时，1-7月份，我市房地产开发新开工445.55万平方米，同比增长128.7%，表明接下来我市商品房投放房源充足。

随着郑州市楼市调控的进一步深入，预计接下来我市商品房投放将会持续增加；商品房销售增速减缓，但限购期间商品房销售将稳中有升；商品住房销售均价将总体保持平稳；同时，随着成品住宅开发项目的陆续上市，预计今年我市成品住宅供应比例将进一步加大。 

三、建议 

（一）有效稳控商品住房销售价格。一是政府相关职能部门要加快开发项目建设手续办理，督促开发企业严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，确保商品住房的有效投放和供需平衡。二是职能部门要持续严格稳控房价，落实商品住房价格备案、房地产成交价格申报等制度，加强市场专项检查，严肃查处违法违规行为，确保我市商品住房销售均价保持在郑州市调控要求之内。三是开发企业要认清当前房地产调控限购形势，客观认识自身产品定位，关注市场走势，合理制定销售价格，严格落实商品住房价格备案、“一房一价”、“明码标价”等制度，确保项目销售价格总体稳定，防止价格暴涨形成新的库存。

（二）高度重视开发项目交付。一是政府相关部门要加快相关开发项目外部水、电、供热、排水等基础设施配套建设；同时，按照部门职责，依法加强监管，督促开发企业按照规定标准交付房屋，有效防范商品房违规交付带来的信访风险。二是开发企业要高度重视项目交付工作，认真执行国家和省市商品房交付使用的有关政策规定，合理制定商品房交付时间，严格履行合同约定，按时、按质交付房屋，做到质价相符，保障购房人的合法权益，维护企业信用和社会稳定，打造宜居环境。 

（房地产开发管理科）