荥阳市2017年房地产市场运行情况分析

2017年，我市房地产开发投资增长近1倍，商品房投放增长逾1成，商品房销售面积减少逾2成，二手房交易成交面积增长1.2倍，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。

一、2017年房地产市场运行基本情况

（一）房地产开发投资增长近1倍。房地产开发投资累计完成243亿元，同比增长98.2%。其中住宅投资193.2亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为79.51%，同比增长98.7%，增速提高5.9个百分点。

（二）商品房投放增长逾1成。新批准商品房预售面积358.75万平方米，同比增长13.09%；其中：新批准商品住房预售面积341.97万平方米，同比增长27.61%；新批准非住宅预售面积16.78万平方米，同比减少65.92%。房地产开发新开工732.82万平方米，同比增长78.19%；竣工269.69万平方米，同比增长13.81%。

（三）商品房销售面积减少逾2成。商品房销售24508套，同比减少25.87%；面积269.64万平方米，同比减少25.05%；商品房销售额197.66亿元，同比减少16.47%。其中：商品住房销售21406套、同比减少29.36%，面积246.46万平方米、同比减少28.44%，商品住房销售均价7231.23元/平方米、同比上涨10.75%。非住宅销售3102套（间）、同比增长12.43%，面积23.18万平方米、同比增长50.81%，销售均价8386.66元/平方米，同比增长9.57%。

12月份，商品房销售1985套，同比减少40.76%，环比增长9.85%；面积26.05万平方米，同比减少31.37%，环比增长33.59%；商品住房销售均价7892.39元/平方米，同比上涨12.54%，环比增长10.08%。

（四）域外人士购买率近6成。域外人士购房14428套，占商品房销售总套数（以下简称“占比”）的58.87%。

（五）商品房库存面积增长逾5成。经统计，截至2017年12月末，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积244.08万平方米，同比增长57.51%。其中：商品住房13338套、面积179.61万平方米，商业65万平方米。

（六）二手房成交面积增长逾1.2倍。二手房交易成交2630套，同比增长120.45%；成交面积36.95万平方米，同比增长122.77%；成交金额10.72亿元，同比增长143.6%。

（七）房地产抵押贷款金额减少2成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理12746宗，同比减少34.32%；抵押面积208.09万平方米，同比减少29.74%；贷款金额81.46亿元，同比减少25.58%。

（八）土地出让面积增长逾5成。房地产用地出让共85宗，面积215.86万平方米（合3237.81亩），同比增长58.13%。

（九）房地产行业税费征收增长逾2成。我市房地产行业税费征收共计完成87.72亿元，同比增长24.71%。其中:房地产开发土地出让金成交金额55.63亿元；房地产行业地税收入共计完成18.02亿元，占地税总收入24.05亿元的74.93%；房地产行业国税收入9.76亿元，占国税总收入29.31亿元的33.3%。房地产行业税收（27.78亿元），占全市税收收入（53.36亿元）的52.06%。

二、房地产市场运行情况分析

今年以来，在国家“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“加强房地产市场分类调控，遏制热点城市房价过快上涨”的大背景下，5月3日郑州市出台新一轮房地产调控政策，将新郑市、荥阳市、中牟县列入商品住房限购区域，并对所有县（市、区）实施了限售政策。

限购政策实施后，我市商品房单月销售面积持续同比减少，其中5月份同比减少77.43%，6月份同比减少63.67%，9月份同比减少52.26%，12月份同比减少31.37%，全年同比减少25.05%。同时，我市商品住房库存消化周期也由4月末的2.28个月，增加到12月末的8.74个月，限购政策对我市商品房销售的影响逐步显现。

另一方面，在郑州市加快国家中心城市建设的区域背景下，荥阳区位、交通、生态、产业优势明显，加之地铁6号线、10号线的动工，开发企业对荥阳房地产市场充满信心。5月3日我市被列入限购区域后，5-12月份，我市商品房共投放282.18万平方米，商品房月均投放35.27万平方米，远远超过1-4月份的月均19.14万平方米。

2017年，我市商品房投放持续增加；商品房销售放缓，限购期间商品房销售稳中趋升；商品住房销售均价保持了总体平稳。

（一）2017年房地产市场运行呈现的特点

1．房地产开发投资较快增长但增速回落。我市房地产开发投资累计完成243亿元，同比增长98.2%，增速比一季度回落30.3个百分点，比上半年回落47.14个百分点，比三季度回落13.6个百分点，比11月份回落1.6个百分点。增速高于全国（7%）、河南省（14.7%）。房地产开发投资额占全市固定资产投资599.3亿元的40.55%，比11月份提高0.98个百分点。

2．商品房投放持续增长。今年以来，我市商品房投放持续增长，2017年共批准商品房预售面积358.75万平方米，

超出2016年全年（317.21万平方米）41.54万平方米。其中商品住房投放341.97万平方米，位居郑州县（市、区）第2位。

3．商品房销售增速减缓。一季度我市商品房销售面积同比增长80.11%，1-4月份同比增长47.75%；受5月3日起实施的商品住房限购政策影响，1-5月份我市商品房销售面积同比增长19.64%，上半年同比减少2.56%；1-9月份同比减少17.28%；全年同比减少25.05%。其中商品住房销售246.46万平方米，位居郑州县（市、区）第3位，同比减少28.44%。

4．待售商品住房消化周期继续处于供求平衡区间。截至2017年12月末，我市待售商品房面积累计244.08万平方米，其中商品住房179.61万平方米，商业65万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积20.54万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为8.74个月，比11月份减少0.08个月，继续处于供求平衡区间（6-12个月）。

5．商品住房销售均价总体平稳。一季度，我市商品住房销售均价6936.74元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比上涨24.95%；上半年为7165.82元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比上涨13.87%；1-9月份为7093.66元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨11.09%；全年为7231.23元/平方米，位居郑州县（市、区）第8位，同比上涨10.75%。

6．域外人士购买率与2016年末相比下降12.53个百分点。今年以来，域外人士购买率呈小幅下降态势：1-2月份为66.92%；一季度为66.19%；上半年为62.48%；1-9月份为57.21%；1-10月份为58.39%，1-11月份为58.32%；全年为58.87%，与2016年（71.4%）相比减少12.53个百分点。

7．90-144平方米户型销售较好。2017年，我市商品住房共销售246.46万平方米，各类面积户型销售情况具体如下：①90平方米以下户型住房销售34.25万平方米，占全年商品住房销售总面积的比重（以下简称“占比”）为13.9%，与2016年（18.52%）相比增长4.62个百分点；②90-120平方米户型住房销售88.05万平方米，占比为35.73%，与2016年（39.59%）相比下降3.86个百分点；③120-144平方米户型住房销售93.66万平方米，占比为38%，与2016年（28.45%）相比增长9.55个百分点；④144平方米以上户型住房销售30.5万平方米，占比为12.37%，与2016年（13.44%）相比下降1.07个百分点。综上：90-144平方米户型共计销售181.71万平方米，占比为73.73%，与2016年（68.02%）相比增长5.71个百分点。

（二）2018年房地产市场预测

2017年10月18日，习近平总书记在党的十九大报告中指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。12月18日至20日召开的中央经济工作会议，提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”12月23日召开的全国住房城乡建设会议，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”表明国家将持续抑制投资投机性需求。

在此大背景下，预计2018年我市商品房投放将保持充足；考虑到国家房地产分类调控、郑州市限购政策保持连续性和稳定性，加上地铁6号线、10号线等的开工建设，以及“智汇郑州”人才购房政策实施等因素，预计2018年我市商品房销售，将延续2017年5月3日限购后商品房销售总体稳中趋升的趋势，2018年全年商品房销售将与2017年持平或小幅增长；商品住房销售均价将总体保持平稳。

三、建议

（一）持续强化市场监管。政府职能部门要落实市场调控主体责任，强化市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。一是积极落实《河南省住房和城乡建设厅河南省国土资源厅关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》规定，并参照郑州市政府文件精神，研究制定我市商品住宅用地出让新制度，采取精准供地措施，有针对性加大热点片区土地供应，引导商品房价格预期，实现我市土地出让价格与商品住房销售价格的总体平稳、匹配。二是加快房地产开发项目建设手续办理，督促开发企业严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应，将我市商品住房库存保持在合理区间内。三是职能部门要持续严格稳控房价，落实商品住房价格备案、房地产成交价格申报等制度，加强市场专项检查，严肃查处违法违规行为，确保我市商品住房销售均价保持在郑州市调控要求之内。

（二）积极推进“智汇郑州”人才购房工作。按照《郑州市青年人才首次购房补贴发放及非郑户籍人才购房实施办法（暂行）》等规定，市人社、财政、房管等部门加强协作配合，加大宣传力度，积极做好青年人才在我市首次购房补贴发放及非郑户籍人才在我市购房政策落实工作，服务人才在我市安居创业。

（三）引导开发企业顺应市场开发产品并合理定价。一是引导开发企业要认清2018年国家房地产调控形势，在建、在售开发项目注重供给侧结构性改革，提高供给体系质量，建设高品质、高品位住房，不断满足居民自住和改善性住房需求。二是引导开发企业客观认识自身产品定位，关注市场走势，理性制定销售价格，严格落实商品住房价格备案、“一房一价”、“明码标价”等制度，确保项目销售价格总体稳定，坚持以合理的房价吸引购房者，促进商品房销售，化解商品房库存。三是引导开发企业加大荥阳城市品牌、开发项目宣传推介力度，并采取适当的优惠促销措施，促进商品房销售。

（四）高度重视设施配套和项目交付。一是政府相关部门要加大我市相关片区水、电、供热、排水等基础设施建设力度，加快完善相关开发项目外基础设施配套，推动项目顺利建设；同时，按照部门职责，依法加强监管，督促开发企业依法依规、按期按标准交付房屋，有效防范商品房违规交付带来的信访风险。二是开发企业要坚持销售与交付并重，充分考虑大气污染防治等各种因素，合理确定交房日期；严格执行国家、省、郑州市房地产开发项目竣工交付有关政策法规规定，按照合同约定，加快施工进度，推进设施配套，确保按时、按标准向购房人交付房屋，保障购房人的合法权益，维护企业信用和社会稳定，打造宜居环境。

（五）保障住房公积金贷款购房群体的利益。住房公积金管理部门及房地产开发主管部门要加强政策引导和市场监管，纠正部分房地产开发企业阻挠和拒绝使用住房公积金贷款的行为。住房公积金管理部门要进一步提高住房公积金贷款的审批效率，尽快满足首次购房、首次使用住房公积金群体的贷款需求；引导房地产开发企业平等对待购房者，保障住房公积金真正惠及刚需群体。