荥阳市1-2月份房地产市场运行情况分析

1-2月份，我市房地产开发投资增长8成，商品房投放减少5成，商品房销售面积减少近3成，二手房交易成交面积减少逾1成，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。

一、元-2月份房地产市场运行基本情况

（一）房地产开发投资增长8成。房地产开发投资同比增长81.5%，其中住宅投资同比增长104.9%。

（二）商品房投放减少5成。新批准商品房预售面积15.79万平方米，同比减少52.31%；其中：新批准商品住房预售面积9.07万平方米，同比减少71.28%；新批准非住宅预售面积6.72万平方米，同比增长339.22%。房地产开发新开工258.33万平方米，同比增长164.85%；竣工32.26万平方米，同比减少14.87%。

（三）商品房销售面积减少近3成。商品房销售3774套，同比减少25.56%；面积38.92万平方米，同比减少29.42%；商品房销售额29.82亿元，同比减少21.51%。其中：商品住房销售3279套、同比减少28.89%，面积35.74万平方米、同比减少31.6%，商品住房销售均价7660.01元/平方米、同比上涨11.2%。非住宅销售495套（间）、同比增长7.84%，面积3.18万平方米、同比增长9.66%，销售均价8973.91元/平方米，同比增长2.31%。

2月份单月，商品房销售1623套，同比减少38.62%，环比减少24.55%；面积16.39万平方米，同比减少42.25%，环比减少27.28%；商品住房销售均价7218.59元/平方米，同比增长5.63%，环比减少7.22%。

（四）域外人士购买率逾5成。域外人士购房2178套，占商品房销售总套数的57.71%，与2017年（58.87%）相比减少1.16个百分点。

（五）商品房库存面积增长逾6成。经统计，截至2018年2月末，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积220.94万平方米，同比增长66.22%。其中：商品住房10794套、面积152.94万平方米，商业68万平方米。 

（六）二手房成交面积减少逾1成。二手房交易成交347套，同比减少14.32%；成交面积4.1万平方米，同比减少14.67%；成交金额1.47亿元，同比减少3.01%。

（七）房地产抵押贷款金额减少2成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理1478宗，同比减少61.98%；抵押面积25.27万平方米，同比减少53.69%；贷款金额10.63亿元，同比减少52.12%。

（八）土地出让面积与去年同期基本持平。房地产用地出让共19宗，面积48.6万平方米（合728.95亩），与去年同期基本持平。

（九）房地产行业税费征收增长5个百分点。我市房地产行业税费征收共计完成14.87亿元，同比增长5.54%。其中:房地产开发土地出让金成交金额10.51亿元；房地产行业地税收入共计完成2.53亿元，占地税总收入4.13亿元的61.26%；房地产行业国税收入1.44亿元，占国税总收入5.53亿元的26.04%。房地产行业税收（3.97亿元），占全市税收收入（9.66亿元）的41.1%。

二、房地产市场运行情况分析

（一）1-2月份房地产市场运行呈现的特点

1．房地产开发投资增速回落。我市房地产开发投资81.5%，增速比2017年全年回落16.7个百分点。增速高于全国（9.9%）、河南省（13.1%）、郑州市（19.4%）。

2．商品房投放同比减少。受“封土令”等因素影响，我市商品房投放15.79万平方米，同比减少52.31%；其中：新批准商品住房预售面积9.07万平方米，位居郑州县（市、区）第10位。

3．商品房销售连续8个月同比减少。受2017年5月3日起实施的商品住房限购政策影响，我市商品房销售面积连续8个月同比减少。1-2月份，商品房销售38.92万平方米，同比减少29.42%；其中商品住房销售35.74万平方米，位居郑州县（市、区）第2位，同比减少31.6%。

4．待售商品住房消化周期继续处于供求平衡区间。截至2018年2月末，我市待售商品房面积220.94万平方米，其中商品住房152.94万平方米、商业68万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积19.16万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为7.98个月，处于供求平衡区间（6-12个月）。

5．商品住房销售均价总体平稳。1-2月，我市商品住房销售均价7660.01元/平方米，同比上涨11.2%，与去年同期涨幅23.27%相比下降12.07个百分点，商品住房销售均价位居郑州县市区第11位。其中：1月份商品住房销售均价7780.37元/平方米，位居郑州县市区第10位，同比上涨15.62%，环比下降1.42%；2月份为7218.59元/平方米，位居郑州县市区第9位，同比上涨5.63%，环比下降7.22%。

6．90-144平方米户型销售较好。1-2月份，我市商品住房共销售35.74万平方米，各类面积户型销售情况具体如下：①90平方米以下户型住房销售7.65万平方米，占商品住房销售总面积的比重（以下简称“占比”）为21.4%，与2017年度（13.9%）相比增长7.5个百分点；②90-120平方米户型住房销售13.76万平方米，占比为38.5%，与2017年度（35.73%）相比增长2.77个百分点；③120-144平方米户型住房销售10.36万平方米，占比为28.99%，与2017年度（38%）相比下降9.01个百分点；④144平方米以上户型住房销售3.97万平方米，占比为11.11%，与2017年度（12.37%）相比下降1.26个百分点。综上：90-144平方米户型共计销售24.12万平方米，占比为67.49%，与2017年度（73.73%）相比下降6.24个百分点。

（二）2018年房地产市场预测

2017年10月18日，习近平总书记在党的十九大报告中指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。12月18日至20日召开的中央经济工作会议，提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”12月23日召开的全国住房城乡建设会议，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”今年3月5日，李克强总理在全国“两会”作《政府工作报告》时指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”表明国家将持续遏制投机炒房。

在此大背景下，综合考虑郑州市加快国家中心城市建设、郑州市限购政策保持连续性和稳定性、荥阳“撤市设区”日渐临近，加上地铁6号线、10号线等的开工建设，以及“智汇郑州”人才购房政策实施等因素，意味着更便利的交通、教育等基础配套设施，郑州主城区外溢的红利将更快流入荥阳等区域，开发企业及购房群体对荥阳市场充满信心。预计2018年我市商品房投放将保持充足；商品房销售，将延续2017年5月3日限购后商品房销售总体稳中趋升的趋势，2018年全年商品房销售将与2017年持平或小幅增长；商品住房销售均价将总体保持平稳。

三、建议 

（一）严格落实调控责任，持续强化市场监管。政府职能部门要落实市场调控主体责任，强化市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。一是职能部门要持续严格稳控房价，落实商品住房价格备案、房地产成交价格申报等制度，加强市场专项检查，严肃查处违法违规行为，确保我市商品住房销售均价保持在郑州市调控要求之内。二是研究制定我市商品住宅用地出让新制度，采取精准供地措施，有针对性加大热点片区土地供应，引导商品房价格预期，实现我市土地出让价格与商品住房销售价格的总体平稳、匹配。三是积极推进“智汇郑州”人才购房工作，服务人才在我市安居创业。四是政府相关部门要加大我市相关片区水、电、供热、排水等基础设施建设力度，加快完善相关开发项目外基础设施配套，推动项目顺利建设；同时，按照部门职责，依法加强事中、事后监管，督促开发企业依法依规、按期按标准交付房屋，有效防范、化解违规交房带来的信访风险。

（二）合理确定房价，多举措促进商品房销售。开发企业一是开发企业要客观认识自身产品定位，理性制定销售价格，严格落实商品住房价格备案、“一房一价”、“明码标价”等制度，确保项目销售价格总体稳定。二是开发企业要加大荥阳城市品牌、开发项目宣传推介力度，并采取适当的优惠促销措施，促进商品房销售。三是开发企业要积极应对首套房基准利率上浮等因素影响，主动对接公积金管理机构，拓宽房贷渠道，保障住房公积金真正惠及刚需群体，方便购房人购房置业。

（三）注重供给侧结构性改革，提升供给和服务品质。一是开发企业要注重供给侧结构性改革，提高供给体系质量，建设高品质、高品位住房，不断满足居民自住和改善性住房需求。二是开发企业要提升供给品质，坚持销售与交付并重，充分考虑大气污染防治等各种因素，合理确定交房日期；严格执行国家、省、市房地产开发项目竣工交付政策法规规定，按照合同约定，加快施工进度，推进设施配套，确保按时、按标准向购房人交付房屋，保障购房人的合法权益。三是物业企业要持续提升物业服务品质，重视自身诚信体系建设，积极服务社区居民安居宜居。

（房地产开发管理科）