荥阳市元-8月房地产市场运行情况分析

　　元-8月，我市房地产开发投资额已超去年全年，商品房销售面积同比增长近3成，二手房成交面积增长逾1成，房地产市场保持平稳健康发展态势。

　　一、元-8月房地产市场基本情况

　　（一）房地产开发投资同比增长近7成。房地产开发投资累计完成70.97亿元，同比增长67.2%。

　　（二）商品房投放量同比下降1成。新批准商品房预售70件，新批准预售面积161.69万平方米，同比下降10.40%。房地产开发新开工219.38万平方米，同比下降7.58%；竣工111.12万平方米，同比下降5.39%。

　　（三）商品房销售面积同比增长近3成。商品房销售15572套，同比增长36.30%；面积175.66万平方米，同比增长28.48%；商品房销售额111.71亿元，同比增长33.75%。其中：商品住房销售14389套、同比增长27.78%，面积168.17万平方米、同比增长25.15%，商品住房销售均价6296.27元/平方米(其中：城区楼盘销售均价5194.05元/平方米，周边楼盘销售均价7673.64元/平方米)、同比上涨5.02%；非住宅销售1183套（间）、同比增长621.34%，面积7.49万平方米、同比增长217.37%，销售均价7778.55元/平方米、同比下降37.91%。

8月份单月，商品房销售3892套，同比增长110.61%，环比增长115.62%；面积42.08万平方米，同比增长93.92%，环比增长102.99%；商品住房销售均价6345.02元/平方米，同比下降2.83%，环比上涨2.12%。

　　（四）域外人士购买率逾6成。域外人士购房10425套，占商品房销售总套数的66.95%，与2015年全年(56.36%)相比增长10.59个百分点。

　　（五）商品房库存面积同比下降。经统计，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计14222套，同比增长28.14%，面积149.36万平方米，同比下降3.28%。其中：商品住房7725套、100.53万平方米，商业用房6497套（间）、48.83万平方米。

　　（六）土地出让面积同比增长逾1倍。房地产用地出让共20宗，面积46.66万平方米（合699.90亩），同比增长125.95%。

　　（七）二手房成交面积增长逾1成。二手房交易成交968套，同比减少7.63%；成交面积13.9万平方米，同比增长14.93%；成交金额3.49亿元，同比增长25.82%。

　　（八）房地产抵押贷款金额增长近2成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理13436宗，同比增长24.11%；抵押面积223.51万平方米，同比下降1.99%；贷款金额77.46亿元，同比增长17.27%。

　　（九）房地产行业税费征收同比增长。我市房地产行业税费征收共计完成26.77亿元，其中:房地产开发土地出让金成交金额11.43亿元 ；房地产行业地税收入共计完成12.67亿元（其中：房地产销售不动产税征收完成11.19亿元，房产契税征收完成5912万元，土地契税征收完成7386万元，耕地占用2017万元），占地税总收入19.11亿元的66.3%；房地产行业国税收入22297万元（其中增值税13982万元，企业所得税8315万元），占国税总收入10.31亿元的21.63%。

　　二、房地产市场运行分析

　　元-8月，我市房地产市场保持平稳健康发展态势，主要呈以下特点：

　　一是房地产开发投资持续较高增长。一季度我市房地产投资累计完成14.7亿元，增幅达到156%；上半年为48.3亿元，同比增长91.9%；元-8月为70.97亿元，同比增长67.2%，与2015年全年的66.7亿元相比，超出4.27亿元；元-8月份，我市房地产开发投资持续较高增长，增速高于全国房地产开发投资增速（5.4%）、河南省房地产开发投资增速（22.5%）。

　　二是商品房投放降幅收窄。受2015年全市房地产用地出让偏少等因素影响，今年上半年我市商品房投放有所下降，但降幅持续收窄，至6月底降幅为13.94%；至7月份，商品房投放由降回升，同比增长3.79%；至8月底降幅为10.40%，与6月份相比降幅收窄3.54个百分点。

　　三是商品房销售增长平稳。一季度我市商品房销售面积同比增长4.87%，实现小幅增长；上半年商品房销售面积同比增长17.18%；元-8月份商品房销售面积175.66万平方米、同比增长28.48%。元-8月份，我市商品住房销售面积168.17万平方米，位居郑州县（市、区）第3位（新郑市为326.07万平方米，二七区为189.89万平方米）。8月份单月，我市商品房销售面积达42.08万平方米，位居郑州县（市、区）第2位（新郑市为49.93万平方米），单月商品房销售面积史上首次突破40万平方米。

　　四是商品住房销售均价小幅增长。今年一季度，我市商品住房（含刚需楼盘、高端楼盘，下同）销售均价为5551.48元/平方米，同比下降0.17%；元-4月份为5935.07元/平方米，同比上涨4.5%；元-5月份为5975.65元/平方米，同比上涨2.8%；上半年为6292.9元/平方米，同比上涨7.54%；元-7月份为6280.34元/平方米，同比上涨6.53%；元-8月份为6296.27元/平方米、同比上涨5.02%。商品住房销售均价位居郑州县（市、区）第11位。

　　五是商品住房待售面积消化周期处于合理区间。止今年8月底，我市商品住房待售面积为100.53万平方米，若按2015年全年商品住房月均消化面积18.9万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为5.32个月，处于合理区间。同时，止今年8月底，我市商业用房销售面积为7.49万平方米，月均消化面积为9362.5平方米，为2015年全年商业用房月均消化面积3225平方米（全年销售面积为3.87万平方米）的2.9倍，商业用房去化速度明显加快。

　　在国家房地产政策总体宽松的大形势下，受郑州4条轨道交通线规划通过荥阳且地铁10号线明年年底前开工、知名房企楼盘品牌效应、荥阳商品住房价格洼地等因素影响，预计接下来我市商品房销售将持续增长，全年商品房销售面积有望提前超过2015年全年（230.66万平方米）。同时，随着我市房地产开发投资、房地产用地出让较大幅度增长，加上碧桂园·龙城、碧桂园·万山湖壹号、永威·逸阳溪畔等知名企业优质大盘将相继投放市场，预计接下来我市商品房供应将会持续增加；全年商品住房库存消化周期将保持在供求平衡区间，整个房地产市场将持续平稳健康发展。

　　三、建议

　　（一）政府相关部门认真落实《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（郑政办〔2016〕60号）文件精神，强化动态巡查和市场监管，加大信息公开力度，加强宣传和预判，引导消费者理性消费，稳定市场预期。

　　（二）开发企业要科学研判当前房地产市场形势，制定长远持续的营销战略，根据项目品质、区位等条件合理定价。重视品牌价值，提升产品品质，加强后期服务，切实维护企业的信誉和形象。新建项目要注重供给侧改革，提高成品房供应比例，积极推进适老宜居等改善型产品开发，提高产品的市场竞争力。

                                                                                                    （房地产开发管理科）