荥阳市元-2月房地产市场运行情况分析

元-2月，我市商品房销售延续2014年增长势头，商品房投放增长1.8倍，销售面积增长6成，房地产市场持续平稳发展。

     一、元-2月房地产市场基本情况

（一）商品房投放增长1.8倍。我市新批准商品房预售8件，新批准预售面积49.04万平方米，同比增长183.47%。房地产开发投资累计完成2.44亿元，同比增长74.5%。房地产开发新开工56.47万平方米，同比增长188.1%；竣工5.98万平方米，同比减少39.4%。

（二）商品房销售面积同比增长逾6成。商品房买卖合同备案2229套，同比增长66.97%；面积26.11万平方米，同比增长66.07%；商品房销售额14.65亿元，同比增长90.53%。其中：商品住房备案2212套、同比增长70.42%，面积26.02万平方米、同比增长69.5%，商品住房成交均价5565.3元/平方米、同比上涨19%；非住宅备案17套（间）、同比减少54.05%，面积912.87平方米、同比减少37.73%，成交均价18304.74元/平方米、同比下降47.24%。

2月份单月，商品房买卖合同备案772套，同比增长13.53%，环比减少47.01%；面积9.15万平方米，同比增长16.98%，环比减少46.03 %；商品住房成交均价5547.81元/平方米，同比上涨29.13%，环比下降0.48%。

（三）域外人士购买率较去年全年增长19个百分点 。域外人士购房1313套，占商品房买卖合同备案总套数的58.91%，与2014年全年(39.7%)相比增长19.21%。

（四）商品房待售面积同比增长7成。经统计，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计9355套，同比增长90.84%，面积133.63万平方米，同比增长73.64%。其中：商品住房8778套、101.67万平方米，非住宅577套（间）、31.97万平方米。

（五）二手房成交量稳中有升。二手房交易成交198套，同比增长4.21%；成交面积2.33万平方米，同比减少2.1%；成交金额5442.41万元，同比增长9.84%。 

（六）房屋租赁登记备案面积增长6成。房屋租赁备案31套（均为商铺），同比增长47.62%；房屋租赁登记备案面积0.46万平方米，同比增长64.28%。    

（七）房地产抵押贷款量、金额大幅增长。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理2557宗，同比增长177.33%；抵押面积47.97万平方米，同比增长68.97%；贷款金额14.35亿元，同比增长73.1%。

（八）房地产行业税费征收占财政收入比重减少。我市房地产行业税费征收共计完成1.72亿元，相当于市财政收入（6.1亿元）的28.29%，受元-2月我市没有房地产用地出让的因素影响，房地产行业税费征收占财政收入比重有所减少。其中:房地产销售不动产税征收完成1.11亿元，同比增长30.38%；房产契税征收完成687万元，同比减少66.59%；土地契税征收完成314万元，同比减少95.07%。    

    二、房地产市场运行分析

（一）元-2月我市房地产市场运行呈现的特点                                  

    1．商品房投放量大幅增长。元-2月，我市新批准商品房预售面积49.04万平方米，超出2014年元-5月（34.54万平方米）14.5万平方米，为我市历年来新批准商品房预售面积最高值。

    2．商品房销售首居郑州五县（市）第二位。元-2月，我市商品房买卖合同备案量为2229套、26.11万平方米，与2014年第一季度的2172套、25.24万平方米相比，分别超出57套、0.87万平方米，是我市历年来商品房同期销售最好的一年；元-2月我市商品房销售位居郑州五县（市）第二位，与2014年全年相比前移一位；与全国商品房销售面积同比下降16.3%形成鲜明对比。

3．域外人士购买率首次超出本土。元-2月，域外人士在我市购房1313套，购买率达58.91%，比本土购房套数（916套）多出397套。其中：域外人士在恒大山水城项目购买602套，在清华·大溪地项目购买260套。

4．高端楼盘拉高我市商品住房成交均价。元-2月，我市商品住房备案面积为26.02万平方米、销售金额为14.48亿元，商品住房成交均价5565.3元/平方米、同比上涨19%。经统计，元-2月我市商品住房销售价格超出6000元/平方米的在售项目主要有恒大山水城和思念·果岭，其中恒大山水城商品住房备案7.81万平方米、销售金额5.17亿元，思念·果岭商品住房备案4894.67平方米、销售金额5329.92万元，如扣除上述两项目的备案面积和销售金额，我市商品住房成交均价约为5115.18元/平方米，同比实际增长1.23%。

5．商品房待售面积处于供求平衡区间。止2月末我市商品房待售面积133.63万平方米（其中商品住房101.66万平方米），比2014年末增加22.93万平方米，主要原因是今年元-2月商品房投放大幅增加，接近于2014年全年商品房投放面积（155.89万平方米）的三分之一。若按2014年全年商品住房月均消化面积9.78万平方米计算，商品住房消化周期为10.4个月，属于供求平衡区间（6-12个月）。

（二）房地产市场预测

进入2015年，围绕房地产市场走势，国家多部委密集发声；特别是1月21日，李克强总理在达沃斯世界经济论坛指出：中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。3月5日，李克强总理在全国“两会”作政府工作报告时指出：“稳定住房消费”；“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”；“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”；“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。3月15日，李克强总理在全国“两会”答记者问时指出：强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。

同时，继2014年11月21日中国人民银行宣布自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，一年期存贷款基准利率分别下调0.25、0.4个百分点；今年2月28日，中国人民银行再次宣布自3月1日起，金融机构人民币一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点。调整后，金融机构五年期以上贷款基准利率降为5.9%、住房公积金五年期以上贷款基准利率降为4.0%。

在国家2015年房地产政策整体宽松、央行连续下调存贷款利率、支持居民自住和改善性住房需求、促进房地产长期平稳健康发展的大环境下，结合荥阳交通区位优势、宜业宜居宜游生态环境优势、优质高端楼盘品牌优势不断放大的形势，预计接下来我市商品房供应将持续增加，高品质楼盘将更多推出，商品房销售将稳中有升，房价将保持总体平稳。

三、建议

（一）对于在售楼盘，开发企业应当坚定市场信心，抓住政策利好机遇，采取有效营销措施，促进商品房销售，加快消化库存。

（二）对于新建楼盘，开发企业应当深入市场调研，注重品质打造，寻找需求核心，在突出产品特色和市场定位的前提下，尽可能满足居民自住和改善性住房需求。