荥阳市元-3月房地产市场运行情况分析

元-3月，我市商品房投放增长近3倍，商品房销售增长逾5成，房地产市场保持平稳发展态势。

     一、元-3月房地产市场基本情况

（一）商品房投放同比增长近3倍。我市新批准商品房预售11件，新批准预售面积68.28万平方米，同比增长294.57%。房地产开发投资累计完成5.75亿元，同比增长7.1%。房地产开发新开工66.46万平方米，同比增长144.36%；竣工23.67万平方米，同比增长115.22%。

（二）商品房销售面积同比增长逾5成。商品房买卖合同备案3309套，同比增长52.35%；面积39.12万平方米，同比增长55.03%；商品房销售额21.96亿元，同比增长80.62%。其中：商品住房备案3265套、同比增长54.89%，面积38.82万平方米、同比增长57.95%，商品住房成交均价5560.8元/平方米、同比上涨19.8%；商业用房备案44套（间）、同比减少31.25%，面积3062.43平方米、同比减少53.64%，成交均价12068.32元/平方米、同比上涨6.53%。

3月份单月，商品房买卖合同备案1080套，同比增长29.03%，环比增长39.9%；面积13.01万平方米，同比增长36.78%，环比增长42.21%；商品住房成交均价5551.65元/平方米，同比上涨21.13%，环比上涨0.07%。

（三）域外人士购买率较去年全年增长28个百分点 。域外人士购房2241套，占商品房买卖合同备案总套数的67.72%，与2014年全年(39.7%)相比增长28.02%。

（四）商品房待售面积同比增长1倍。经统计，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计9753套，同比增长139.93%，面积139.85万平方米，同比增长107.34%。其中：商品住房9133套、104.91万平方米，商业用房620套（间）、34.94万平方米。

（五）二手房成交量与去年同期基本持平。二手房交易成交326套，同比增长0.62%；成交面积3.78万平方米，同比减少3.33%；成交金额8543.18万元，同比减少0.72%。 

（六）土地出让面积同比大幅减少。房地产用地出让共4宗，面积5.14万平方米（合77.13亩），同比减少94.26% 。

（七）房地产抵押贷款量、金额同比大幅增长。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理3785宗，同比增长167.49%；抵押面积79.44万平方米，同比增长109.16%；贷款金额23.37亿元，同比增长117.4%。

    （八）房地产行业税费征收占财政收入比重减少。我市房地产行业税费征收共计完成4.17亿元，相当于市财政收入（8.79亿元）的47.44%（同期为196.35%），其中:房地产开发土地出让金成交金额1.4亿元，同比减少89.74%；房地产销售不动产税征收完成1.87亿元，同比增加65.04%；房产契税征收完成1365万元，同比减少50.97%；土地契税征收完成2039万元，同比减少81.39%。商品房销售大幅增长与房产契税征收不同步的主要原因是：2014年以来，我市房产契税纳税时间由原来的合同签订一个月内缴纳（逾期按日征收滞纳金），调整为商品房办证之前缴纳契税即可。商品房销售后尚未征收的房产契税属于涵养税源。

二、房地产市场运行分析

（一）元-3月我市房地产市场运行呈现的特点                                  

    1．商品房单季度投放创史上最高。元-3月，我市新批准商品房预售面积68.28万平方米，超出2014年元-7月（54.9万平方米）13.38万平方米，与2014年元-8月（71.49万平方米）基本持平，为我市史上单季度新批准商品房预售面积最高值。

2．商品房销售持续增长。元-3月，我市商品房买卖合同备案3309套、39.12万平方米，与2014年元-4月（2869套、33.44万平方米）相比，分别多出440套、5.68万平方米；相当于2014年元-5月（3591套、41.46万平方米）的92.15%、94.36%。继元-2月我市商品房销售首居郑州五县（市）第二位，元-3月我市商品房销售仍居郑州五县（市）第二位。

3．域外人士购买率首次突破6成。继元-2月域外人士购买率首次超出本土达到58.91%，元-3月域外人士在我市购房达到2241套、购买率首次突破6成达到67.72%。其中：域外人士在恒大山水城项目购买929套，在清华·大溪地项目购买455套，洞林湖·新田城购买156套。

4．商品房待售面积处于供求平衡区间。止3月末我市商品房待售面积139.85万平方米（其中商品住房104.91万平方米、商业用房34.94万平方米），若按2014年全年商品住房月均消化面积9.78万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为10.73个月，属于供求平衡区间（6-12个月）。商业用房待售面积较大，主要原因是大部分商业用房由开发企业持有租赁或融资。

（二）房地产市场预测

2015年以来，国家房地产政策进入宽松周期： 2月28日，中国人民银行宣布自3月1日起，金融机构人民币一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点。调整后，金融机构五年期以上贷款基准利率降为5.9%、住房公积金五年期以上贷款基准利率降为4.0%。3月5日，李克强总理在全国“两会”作政府工作报告时指出要“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。3月27日，国土资源部、住房和城乡建设部下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。4月19日，中国人民银行宣布自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，预计降准之后，将增加二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。

在国家房地产政策整体宽松、促进房地产长期平稳健康发展的大形势下，综合考虑我市交通区位和生态环境优势不断放大、知名房企优质高端楼盘相继投放等因素，预计接下来我市商品房供应将持续增加，商品房销售将平稳增长，房价将保持总体平稳。

三、建议

（一）加大荥阳区位交通、宜居生态、旅游资源等宣传力度，组织开展大型专题推介活动，吸引更多知名房企入驻荥阳，持续提升房地产开发品质和域外人士购买率。

（二）引导开发企业科学研判形势，抓住政策利好机遇，合理制定营销策略，促进房源销售，加快消化库存，实现持续发展。

（三）以满足居民自住和改善性住房需求为坐标，强化核心竞争力，适应发展新常态，实现向商业地产、旅游地产、休闲地产、养老地产等的多元发展、转型升级。