荥阳市上半年房地产市场运行情况分析

上半年，我市商品房销售保持强劲增长势头，商品房投放增长逾1.3倍，商品房销售同比增长近1倍，二手房交易稳中有升，房地产市场保持平稳健康发展态势。

一、上半年房地产市场基本情况

    （一）商品房投放同比增长逾1.3倍。我市新批准商品房预售37件，新批准预售面积129.55万平方米，同比增长135.98%。房地产开发投资累计完成25.2亿元，同比增长1.2%。房地产开发新开工124.85万平方米，同比增长56.38%；竣工68.96万平方米，同比增长107.22%。

    （二）商品房销售面积同比增长近1倍。商品房买卖合同备案8012套，同比增长89.14%；面积96.31万平方米，同比增长96.74%；商品房销售额57.37亿元，同比增长140.96%。其中：商品住房备案7910套、同比增长91.48%，面积94.68万平方米、同比增长99.35%，商品住房成交均价5851.77元/平方米（含高端楼盘、普通商品住房，下同）、同比上涨23.73%；商业用房备案102套（间）、同比减少2.86%，面积1.62万平方米、同比增长11.54%，成交均价12078.46元/平方米、同比上涨30.76%。

6月份单月，我市商品房买卖合同备案1672套，同比增长159.22%，环比下降13.73%；面积20.33万平方米，同比增长171.19%，环比下降13.82%；商品住房成交均价6133.9元/平方米，同比上涨26.96%，环比上涨2.21%。

(三)域外人士购买率保持在5成以上。域外人士购房4205套，占商品房买卖合同备案总套数的52.48%，与2014年全年(39.7%)相比增长12.78%。

    （四）商品房库存量同比增长逾7成。经统计，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计10175套，同比增长103.5%，面积143.93万平方米，同比增长76.97%。其中：商品住房9343套、105.73万平方米，商业用房832套（间）、38.2万平方米。

（五）二手房成交稳中有升。二手房交易成交775套，同比增长18.14%；成交面积8.89万平方米，同比增长14.59%；成交金额1.98亿元，同比增长20.19%。

（六）土地出让面积同比减少。房地产用地出让共7宗，面积11.77万平方米（合176.5亩），同比减少89.5%。

（七）房地产抵押贷款量、金额同比大幅增长。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理7607宗，同比增长97.89%；抵押面积147.25万平方米，同比增长57.32%；贷款金额44.85亿元，同比增长71.25%。

    （八）房地产行业税费征收占财政收入比重减少。我市房地产行业税费征收共计完成10.4亿元，相当于市财政收入（20.29亿元）的51.26%（同期为128.11%），其中:房地产开发土地出让金成交金额3.12亿元，同比减少82.54%；房地产销售不动产税征收完成5.36亿元，同比增长118.62%；房产契税征收完成3572万元，同比减少32.86%；土地契税征收完成4461万元，同比减少68.56%。

二、房地产市场运行分析

今年以来，房地产市场迎来重要政策利好期：公积金贷款门槛降低、额度提高，央行连续3次降息降准（注：目前金融机构5年期以上住房贷款利率为5.4%，住房公积金为3.5%、与2014年年底相比分别降低1个百分点），二套房贷首付下调，以及营业税免征期五年改两年等楼市利好政策频出，降低了购房者的买房成本与贷款难度，刺激了改善性住房需求入市。在国家层面楼市政策频出的同时，省、郑州市先后出台了“豫十六条”、“郑十五条”文件，我市也于近期出台了促进房地产市场平稳健康发展的实施意见。楼市利好政策，“宜业宜居宜游”新荥阳区位、交通、生态优势，知名房企品牌楼盘，适中房价等的叠加效应，极大地促进了我市商品房销售。

（一）上半年我市房地产市场运行呈现的特点

1．商品房半年投放量创史上最高。上半年，我市新批准商品房预售面积129.55万平方米，相当于2014年元-11月（118.82万平方米）的109.03%，为2014年全年（155.89万平方米）的83.1%。

2．商品房销售量稳居郑州县（市、区）第2位。上半年，商品房买卖合同备案8012套，相当于2014年元-10月（7933套）的100.1%；面积96.31万平方米，相当于2014年元-10月（88.71万平方米）的108.57%；5月份，商品房单月销售面积首次突破20万平方米，达到23.59万平方米；我市商品房销售面积首次在郑州市全市商品房销售总面积（949.9万平方米）占到1成达到10.14%，并自今年2月份以来稳居郑州县（市、区）第2位。

3．域外人士购买率超出本土。元-2月域外人士购买率首次超出本土达到58.91%，元-3月域外人士购买率首次突破6成达到67.72%，元-4月域外人士购买率更是达到68.01%，元-5月域外人士购买率为57.81%，上半年域外人士购买率稳步保持在5成以上。上述数据表明：荥阳作为宜业宜居宜游的郑州西花园，已成为省会市民购房置业的重要选择地。

4．90-144平方米户型销售较好。上半年，我市商品住房共销售7910套、94.68万平方米，各类面积户型销售情况具体如下：①90平方米以下户型住房销售1612套、13.68万平方米，占全年商品住房销售总套数、总面积的比重（以下简称“占比”）分别为20.38%、14.45%；②90-120平方米户型住房销售3019套、31.73万平方米，占比分别为38.17%、33.51%；③120-144平方米户型住房销售2354套、30.57万平方米，占比分别为29.76%、32.29%；④144平方米以上大户型住房销售925套、18.7万平方米，占比分别为11.69%、19.75%。综上，90-144平方米户型共计销售5373套、62.3万平方米，占比分别为67.93%、65.8%。

5．高端楼盘拉高我市商品住房成交均价。上半年，我市商品住房备案面积为94.68万平方米、销售金额为55.41亿元，商品住房成交均价5851.77元/平方米、同比上涨23.73%。经统计，上半年我市在售开发项目当中，商品住房销售价格超出6000元/平方米的共有恒大山水城、清华·大溪地、洞林湖·新田城等7个项目，备案总面积共计44.92万平方米、销售总金额共计33.07亿元，如扣除上述项目的备案面积和销售金额，我市普通商品住房成交均价约为4487.49元/平方米，同比实际下降5.13%。

6．商品房待售面积处于供求平衡区间。止6月底我市商品房待售面积143.93.万平方米（其中商品住房105.73万平方米、商业用房38.2万平方米），若按2014年全年商品住房月均消化面积9.78万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为10.81个月，属于供求平衡区间（6-12个月）。商业用房待售面积较大，主要原因是大部分商业用房由开发企业持有租赁或融资。

7．二手房交易实现恢复性增长。受2013年“新国五条”政策效应影响，我市当年二手房交易创历史最高纪录；2014年二手房交易市场常态化降温，全年二手房交易成交套数、面积、金额均减少2成以上。今年以来，随着郑州市直系亲属间房屋过户税收优惠政策、国家普通住房营业税免征期“五改二”政策的实施，我市二手房交易自4月份起实现了成交套数、面积、金额的全面同比增长，5月份三者增幅首次全面超过1成，上半年三者增幅分别达到18.14%、14.59%、20.19%，二手房交易实现了恢复性增长。

（二）房地产市场预测

在经济仍面临下行压力的情况下，国家将继续支持住房消费，在落实已出台政策的前提下还将适时推出已储备政策，实施分类调控，促进房地产市场长期平稳健康发展。在国家房地产政策持续宽松的大形势下，综合考虑我市交通区位和生态环境优势不断放大、知名房企优质高端楼盘继续投放等因素，预计接下来我市房地产市场将会迎来一个较快发展的历史机遇期。

1．商品房投放量将持续增加。2014年我市房地产开发新开工364.5万平方米，今年上半年房地产开发新开工124.85万平方米，新开工项目陆续达到预售条件并形成有效供应；同时，郑州碧桂园、瀚宇·天悦湾等一批知名企业优质大盘也将投放市场，接下来我市商品房投放量将会持续增加，市场供应将保持充足。

2．市场成交量将保持平稳。随着快速通道、郑州西站的投用，郑上新区、有轨电车的建设，我市的交通、区位、生态优势进一步显现，加上知名房企优质高端大型楼盘品牌带动效应，我市已成为郑州市民改善性住房需求的重要选择地，刚需和改善性需求逐步释放，接下来我市商品房销售将保持平稳，全年商品房销售指标全面超过2014年将提前实现。

3．房价将保持相对平稳。今年6月份单月，我市商品住房销售均价为6133.9元/平方米，与2014年12月份单月的5702.19元/平方米相比增长431.71元/平方米，涨幅为7.57%，商品住房销售均价稳居郑州县（市、区）第11位。考虑到商品住房开发经营各种成本的自然提高，以及我市商品房供应量的持续增加，加上新型城镇化建设和保障房建设、市场自身调整等多重因素的影响，预计接下来我市商品住房价格将总体平稳、微幅上涨。

4．项目间销售不均衡情况将依然存在。上半年，我市城区内的35个在售项目共销售商品住房4195套，占商品住房销售总套数的53.03%（以下简称“占比”）；销售面积47.85万平方米，占比为50.54%；销售金额22.19亿元，占比为40.05%。城区周边的6个在售项目共销售商品住房3715套，占比为46.97%；销售面积46.82万平米，占比为49.46%；销售额33.2亿元，占比为59.95%。考虑到我市房地产市场存在国内知名房企与中小房企并存、刚需楼盘与高端楼盘并存、中小规模楼盘与品牌大盘并存的情况，预计接下来市场分化现象可能出现，楼盘间销售不均衡的情况将依然存在。

三、建议

（一）面对今年我市商品房销售指标将提前全面超过2014年的情况，建议相关部门在认真落实上级住房消费政策、加强监管、保障全市房地产市场平稳健康发展的前提下，提前谋划2016年即“十三五”开局之年房地产开发土地供应、开工、投放、销售计划和市场监测、宣传推介、风险防范措施等；提前谋划“十三五”期间试点推进棚户区改造补偿安置货币化，打通商品房、安置房、保障房通道，实现我市房地产市场持续健康发展。

（二）面对我市部分区域存在市政基础设施不完善的情况，建议运用PPP等模式，加快建设完善道路、供暖、排水等相关市政基础设施，提升这些区域内开发项目的功能和品质，促进项目开发、销售与交付。

（三）面对市场分化、楼盘间销售不均衡的情况，建议开发企业牢牢把握政策利好机遇期，抓住主要矛盾，清醒认识自身产品定位和市场竞争力，采取积极、灵活、务实的营销策略，坚定不移地去除库存、促进销售，实现平稳运行和发展。

（四）面对我市已成为郑州市民改善性住房需求重要选择地的情况，建议实力强、品牌优、规模大的开发项目，要注重丰富小区功能，提前在小区内规划配建老年人日间照料中心、托老所等社区养老服务设施，主动服务于老年人的安居和养老；引进名校、知名医院、大型超市等，并积极推行住宅精装修，全方位提升开发品质和品位，增强核心竞争力，满足更多改善性住房需求。

（五）面对国家经济发展的新常态，建议开发企业积极顺应“互联网+”发展趋势，实现向商业地产、产业地产、旅游地产、智慧健康养老地产等领域的多元发展；并加快转型升级，坚持以人为核心，注重产品创新，为客群推服务，增值提效开发出适销对路的、让客户满意的产品，实现企业可持续发展。