荥阳市元-9月房地产市场运行情况分析

元-9月，我市商品房销售持续增长，商品房投放、销售增幅分别达到118%、120%，并全面超过去年全年；二手房交易增长趋稳，房地产市场保持平稳健康发展态势。

一、元-9月房地产市场基本情况

    （一）商品房投放同比增长逾1.1倍。我市新批准商品房预售69件，新批准预售面积218.04万平方米，同比增长118.53%。房地产开发投资累计完成47.8亿元，同比增长27.5%。房地产开发新开工297.68万平方米，同比增长18.74%；竣工120.24万平方米，同比增长123.95%。

    （二）商品房销售面积同比增长逾1.2倍。商品房买卖合同备案14680套，同比增长109.36%；面积174.6万平方米，同比增长120.73%；商品房销售额108.49亿元，同比增长180.08%。其中：商品住房备案14503套、同比增长114.86%，面积172.06万平方米、同比增长122.84%，商品住房成交均价6123元/平方米(其中：城区楼盘成交均价4725.71元/平方米，周边楼盘成交均价7395.74元/平方米)、同比上涨28.17%；商业用房备案177套（间）、同比减少32.44%，面积2.54万平方米、同比增长26.19%，成交均价12380.07元/平方米、同比上涨34.7%。

9月份单月，商品房销售创史上最高。商品房买卖合同备案3255套(其中碧桂园项目备案1315套)，同比增长224.53%，环比增长76.14%；面积37.87万平方米，同比增长276.63%，环比增长74.51%；商品住房成交均价6577.31元/平方米，同比上涨21.04%，环比上涨0.73%。

（三）域外人士购买率保持在5成以上。域外人士购房8345套，占商品房买卖合同备案总套数的56.84%，与2014年全年(39.7%)相比增长17.14%。

（四）商品房库存量同比增长逾6成。经统计，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计11225套，同比增长74.08%，面积154.14万平方米，同比增长60.68%。其中：商品住房10165套、111.61万平方米，商业用房1060套（间）、42.53万平方米。若按2014年全年商品住房月均消化面积9.78万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为11.41个月，属于供求平衡区间（6-12个月）。

（五）二手房交易增长趋稳。二手房交易成交1147套，同比增长19.6%；成交面积13.27万平方米，同比增长16.95%；成交金额3.1亿元，同比增长25.76%。

（六）土地出让面积同比减少。房地产用地出让共11宗，面积20.82万平方米（合312.26亩），同比减少86.93%。

    （七）房地产抵押贷款量、金额同比大幅增长。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理12081宗，同比增长91.25%；抵押面积246.73万平方米，同比增长65.11%；贷款金额74.29亿元，同比增长70.5%。

（八）房地产行业税费征收占财政收入比重保持平稳。我市房地产行业税费征收共计完成14.48亿元，为我市一般公共预算收入(23.65亿元)的61.23%，其中:房地产开发土地出让金成交金额3.97亿元，同比减少85.79%；房地产销售不动产税征收完成7.89亿元，同比增长87.56%；房产契税征收完成5917万元，同比减少20.3%；土地契税征收完成7587万元，同比减少62.94%。

二、房地产市场运行分析

元-9月，我市房地产市场运行呈现以下特点：一是商品房投放量已超去年全年。前9个月共新批准商品房预售面积218.04万平方米，为2014年全年新批准商品房预售面积155.89万平方米的139.87%。二是商品房销售持续增长。前9个月，我市商品房销售14680套、174.6万平方米，销售金额108.49亿元，分别为2014年全年的137.5%、144.81%、174.62%；继5月份单月商品房销售面积首次突破20万平方米后，9月份单月商品房销售套数首次突破3000套、面积首次突破30万平方米，9月份单月商品住房共销售37.69万平方米，首次位居郑州所有县（市、区）第1位。三是域外人士购买率保持在5成以上。元-3月域外人士购买率为67.72%，元-6月域外人士购买率为52.48%，元-9月域外人士购买率为56.84%。四是二手房交易增长趋稳。自4月份起二手房交易实现了成交套数、面积、金额的全面同比增长，5月份三者增幅首次全面超过1成，7、8两个月份三者增幅全面超过2成，元-9月三者增幅分别达到19.6%、16.95%、25.76%。

分析今年以来我市商品房销售持续较快增长的原因，一方面是政策机遇，国家层面出台了一系列支持住房消费政策，如央行4次降准降息，进一步完善差别化住房信贷政策；公积金贷款门槛降低、额度提高、贷款购房最低首付比例下调，全面推行异地贷款业务；二套房贷款首付下调、营业税免征期五年改两年；房地产开发项目最低资本金比例降低等，有力地促进了刚需和改善性需求的释放。另一方面区位发展机遇，荥阳作为承接郑州发展外延的上风上水之地，随着高铁郑州西站、5条快速通道的建成通车以及郑上新区、有轨电车的规划实施，发展地位日益增长，诸多国内名企纷纷入驻荥阳开发品牌大盘，区位、交通、生态优势以及优质楼盘、适中房价形成的叠加效应，使荥阳成为郑州市民改善性需求的重要选择地。

9月18日，新华社发文《在持续回暖中努力转型——当前房地产市场走势透视》，指出房地产业仍是国民经济最主要产业之一，未来房地产市场高效、稳定可持续发展，就是对宏观经济的最大贡献。9月28日，人民日报发文《房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》，指出房地产业在现阶段中国经济中的支柱作用显而易见，房地产市场在经历适度调整期后温和回暖，符合中国经济缓中趋稳、稳中向好总体态势，房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚。两大国家级媒体十天内两度定调中国房地产行业的重要性，为当前宏观经济下滑时期启动房地产拉动经济的犹豫态势下了关键的结论。由此可见，国家将持续重视房地产业作用、支持住房消费、拉动经济增长，国家房地产调控政策趋势将持续宽松。在此大背景下，预计接下来我市商品房销售将会持续平稳增长。建议开发企业要认清发展形势，保持战略定力，坚定发展信心；抓住政策机遇，坚定不移地促进销售、消化库存；有实力的开发企业要提前谋划2016年房地产市场，主动投身到我市商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产等开发建设当中，更好地发展壮大、转型升级。