荥阳市元-11月房地产市场运行情况分析

元-11月，我市商品房销售提前4个月超去年全年并持续增长，商品房投放、销售增长均逾1倍，二手房交易提前1个月超去年全年，房地产市场保持平稳健康发展态势。

一、元-11月房地产市场基本情况

    （一）商品房投放增长逾1倍。我市新批准商品房预售78件，新批准预售面积245.59万平方米，同比增长106.69%。房地产开发投资累计完成60.6亿元，同比增长29.9%。房地产开发新开工344.54万平方米，同比增长10.05%；竣工150.12万平方米，同比增长102.57%。

（二）商品房销售面积增长逾1倍。商品房销售17870套，同比增长100.65%；面积210.74万平方米，同比增长110.3%；商品房销售额129.94亿元，同比增长158.02%。其中：商品住房销售17576套、同比增长106.92%，面积207.63万平方米、同比增长113.28%，商品住房成交均价6085.22元/平方米(其中：城区楼盘成交均价4784.38元/平方米，周边楼盘成交均价7347.34元/平方米)、同比上涨23.7%；商业用房销售294套（间）、同比减少28.64%，面积3.12万平方米、同比增长9.09%，成交均价11542.01元/平方米、同比上涨33.64%。

11月份单月，我市商品房销售1278套，同比增长31.35%，环比减少33.16%；面积14.25万平方米，同比增长23.81%，环比减少34.93%；商品住房成交均价5893.21元/平方米，同比上涨2.52%，环比上涨0.72%。

（三）域外人士购买率保持在5成以上。域外人士购房10002套，占商品房销售总套数的55.97%，与2014年全年(39.7%)相比增长16.27%。

（四）商品房库存量增长逾5成。经统计，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计10774套，同比增长69.94%，面积145.54万平方米，同比增长54.85%。其中：商品住房8836套、98.32万平方米，商业用房1938套（间）、47.22万平方米。若按2014年全年商品住房月均消化面积9.78万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为10.05个月，属于供求平衡区间（6-12个月），消化周期较10月份减少0.44个月。

（五）二手房交易增长趋于稳定。二手房交易成交1396套，同比增长18.81%；成交面积16.15万平方米，同比增长16.61%；成交金额3.85亿元，同比增长25.7%。

11月份单月，二手房交易成交137套，同比增长28.04%，环比增长22.32%；面积1.56万平方米，同比增长23.81%，环比增长18.18%；二手住房成交均价2675.75元/平方米，同比上涨3.03%，环比上涨7.22%。

（六）土地出让面积同比减少。房地产用地出让共26宗，面积56.4万平方米（合846亩），同比减少65.98%。

    （七）房地产抵押贷款量、金额同比大幅增长。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理14849宗，同比增长89.21%；抵押面积290.94万平方米，同比增长64.54%；贷款金额91.67亿元，同比增长75.98%。

    （八）房地产行业税费征收占财政收入比重保持平稳。我市房地产行业税费征收共计完成24.24亿元，为我市一般公共预算收入(28.29亿元)的85.68%，其中:房地产开发土地出让金成交金额11.55亿元，同比减少60.66%；房地产销售不动产税征收完成9.8亿元，同比增长89.92%；房产契税征收完成7645万元，同比减少7.78%；土地契税征收完成8316万元，同比减少64.76%。

二、房地产市场运行分析

元-11月，我市房地产市场持续平稳发展：商品房销售提前4个月超去年全年并持续增长，商品房销售面积史上首次突破200万平方米；域外人士购买率稳步保持在5成以上，其中最高值为元-4月的68.01%，最低值为上半年的52.48%，元-11月为55.97%处中间值；商品房待售面积处于供求平衡区间（6-12个月），前11个月中除4月份商品房库存消化周期为12.05个月、8月份为11.68个月、9月份为11.41个月外，其余月份商品房库存消化周期均保持在11个月以下，其中11月份为10.05个月属今年第3低值，商品房库存消化周期自9月份起连续3个月递减；二手房交易增长趋稳并渐趋活跃，成交套数、面积、金额增幅连续5个月保持在15%以上，并提前1个月超去年全年（成交套数为2014年全年的106.65%，成交面积为2014年全年的105.07%，成交金额为2014年全年的110%）。

今年以来，国家和地方房地产政策持续宽松，一系列利好政策相继出台，支持住房消费；继11月10日习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上提出“要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展”后，12月14日中央政治局会议又明确指出“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场”。这意味着后续政策将很快出台落地,预计明年楼市政策将会更加宽松。

在当前房地产政策持续宽松的大背景下，考虑到荥阳区位、交通、产业、生态等优势和名企集聚、品牌楼盘形成的叠加效应，我市房地产业将迎来一个重要的发展机遇期。开发企业要牢牢抓住政策机遇，坚定不移地促销售、去库存；并尽快谋划2016年产品开发和市场营销，以人为本，注重创新，提质促效，转型升级，实现持续发展。