荥阳市元-2月房地产市场运行情况分析

元-2月，我市商品房投放减少近4成，商品房销售减少2成，二手房成交面积增长7成，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。

     一、元-2月房地产市场基本情况

（一）商品房投放量同比减少近4成。我市新批准商品房预售11件，新批准预售面积29.9万平方米，同比减少39.03%。房地产开发投资累计完成9.24亿元，同比增长279.2%。房地产开发新开工84.08万平方米，同比增长48.9%；竣工16.16万平方米，同比增长170.4%。

（二）商品房销售面积同比减少2成。商品房销售1848套，同比减少17.09%；面积20.79万平方米，同比减少20.39%；商品房销售额11.56亿元，同比减少21.08%。其中：商品住房销售1694套、同比减少23.42%，面积19.67万平方米、同比减少24.38%，商品住房成交均价5503.08元/平方米(其中：城区楼盘成交均价4779.9元/平方米，周边楼盘成交均价6775.71元/平方米)、同比下降1.12%；非住宅销售154套（间）、同比增长805.88%，面积1.12万平方米、同比增长1126.9%，成交均价6541.83元/平方米、同比下降64.26%。

2月份单月，商品房销售678套，同比减少12.18%，环比减少48.91%；面积8.06万平方米，同比减少11.91%，环比减少44.72%；商品住房成交均价5448.19元/平方米，同比下降1.8%，环比下降1.07%。

（三）域外人士购买率达到6成。域外人士购房1147套，占商品房销售总套数的62.07%，与2015年全年(56.36%)相比增长5.71%。

（四）商品房库存量同比增长逾1成。经统计，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计13321套，同比增长42.39%，面积150.39万平方米，同比增长12.54%。其中：商品住房8571套、89.44万平方米，商业用房4750套（间）、60.95万平方米。

（五）二手房成交面积稳中有升。二手房交易成交177套，同比减少10.61%；成交面积4.14万平方米，同比增长77.7%；成交金额8343.33万元，同比增长53.3%。

（六）土地出让面积同比增长。房地产用地出让共6宗，面积11.48万平方米（合172.18亩），同比增长100%。

（七）房地产抵押贷量及金额小幅增长。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理3021宗，同比增长18.15%；抵押面积46.44万平方米，同比减少3.19%；贷款金额15.96亿元，同比增长11.22%。

（八）房地产行业税费征收同比增长。我市房地产行业税费征收共计完成5.58亿元，相当于我市财政总收入(8.11亿元)的68.8%，其中:房地产开发土地出让金成交金额1.98亿元，同比增长100%；房地产销售不动产税征收完成2.16亿元，同比增长94.33%；房产契税征收完成865万元，同比增长25.91%；土地契税征收完成1598万元，同比增长408.92%。

二、房地产市场运行分析

（一）元-2月我市房地产市场运行呈现的特点

1．商品房投放同比下降。我市新批准预售面积29.9万平方米（去年同期为49.04万平方米），同比减少39.03%。主要原因：一是去年全市房地产用地出让偏少，全年共出让30宗，面积68.84万平方米（合1032.59亩），同比减少58.48%；二是元-2月期间符合预售条件的房屋相对较少，同时部分开发项目无推盘计划。

2．商品房销售减少2成。元-2月，周边改善性楼盘（如恒大山水城、清华·大溪地、郑州碧桂园等）待售房源少，销售量相应减少；而去年同期，我市商品房共销售2229套、26.11万平方米，周边改善性楼盘销售量占比较高，一定程度上拉低了商品房销售。

3．域外人士购买率保持平稳。域外人士共在我市购房1147套，购买率达62.07%；面积12.89万平方米，占商品房销售总面积的62%。自去年以来，域外人士购买率稳步保持在5成以上，我市已成为郑州及省内人士改善性需求的重要选择地。

4．商品住房待售面积处于合理区间。止2月末我市商品房待售面积150.39万平方米（其中商品住房89.44万平方米），若按2015年全年商品住房月均消化面积18.9万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为4.73个月，处于合理区间，供求平衡区间为6-12个月。

（二）房地产市场预测

进入2016年，围绕贯彻落实中央经济工作会议“化解房地产库存”要求，2月2日，国务院出台了《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，提出完善城镇住房制度，建立购租并举的城镇住房制度，完善城镇住房保障体系，加快发展专业化住房租赁市场，健全房地产市场调控机制；2月1日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，提出在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%；2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，提出对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。通过上述政策措施，降低购房成本，支持住房消费；3月5日，李克强总理在全国“两会”作政府工作报告时指出，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。1月13日，省政府出台了《关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》，积极推进棚户区改造货币化安置工作，促进房地产市场健康持续发展。同时，省、郑州市对引导农民进城购房工作进行安排部署，扩大住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。

在国家房地产政策持续宽松的大形势下，随着2016年我市区位交通、生态环境、产业结构、城市品质等优势的进一步彰显和提升，加上知名房企集聚、改善性优质楼盘投放、郑州市征迁人口溢出效应等因素，将进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展。

今年截至3月15日，我市商品房累计销售2871套、30.33万平方米，与去年一季度的3309套、39.12万平方米相比，相差438套、8.79万平方米，预计今年一季度我市商品房销售将有望与去年同期持平或小幅增长。接下来我市商品房供应将持续增加，高品质楼盘将更多推出，商品房销售将保持平稳，房价将总体平稳微幅上涨。

三、建议

（一）合理营销促进销售。对于在售楼盘，开发企业要科学研判形势，抓住国家房地产政策持续宽松、棚改货币化安置、促进农民进城购房、郑州市征迁人口外溢等重要机遇，采取有效营销措施，促进商品房销售，加快库存消化。

（二）注重供给侧改革。对于新建楼盘，开发企业应当以满足居民自住和改善性住房需求为坐标，深入市场调研，注重品质打造，突出产品特色，主动开发功能全、品质优、适老宜居的成品住宅；有实力的企业还应当注重探索创新，实现向旅游地产、文化地产、养老地产等的多元发展、转型升级，促进持续发展。

（三）支持服务企业发展。对于政府相关职能部门，应当持续提升监管服务水平，一是加强房地产市场监测分析，及时公开市场运行信息，稳定市场预期；二是建立统一团购平台，降低房地产开发建筑成本；三是以城市基础设施完善年为契机，加快完善相关开发项目相关基础设施配套，推动项目顺利建设和功能完善；三是建立房地产开发项目政务协调体系，简化办事流程，缩短办事时限，促进房地产开发项目早开工、早销售、早竣工、早投用；四是加大城市宣传推介力度，吸引更多域外人士到荥阳购房置业，促进我市房地产市场持续平稳发展。