荥阳市上半年房地产市场运行情况分析

上半年，我市房地产开发投资增长9成，商品房投放减少1成，商品房销售增长近2成，待售商品住房消化周期处于供求平衡区间，二手房成交面积增长近2成，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。

一、上半年房地产市场基本情况

（一）房地产开发投资增长9成。房地产开发投资累计完成48.3亿元，同比增长91.9%。

（二）商品房投放量同比减少1成。新批准商品房预售48件，新批准预售面积111.44万平方米，同比减少13.94%。房地产开发投资累计完成48.3亿元，同比增长91.9%。房地产开发新开工164.31万平方米，同比增长31.61%；竣工77.87万平方米，同比增长12.92%。

（三）商品房销售面积同比增长近2成。商品房销售9875套，同比增长23.25%；面积112.86万平方米，同比增长17.18%；商品房销售额71.88亿元，同比增长25.29%。其中：商品住房销售8899套、同比增长12.5%，面积106.75万平方米、同比增长12.75%，商品住房销售均价6292.9元/平方米、同比上涨7.54%；非住宅销售976套（间）、同比增长856.86%，面积6.11万平方米、同比增长277.16%，销售均价7699.89元/平方米、同比下降36.25%。

6月份单月，商品房销售2381套，同比增长42.4%，环比增长47.98%；面积30.08万平方米，同比增长47.96%，环比增长61.9%；商品住房销售均价7142.18元/平方米，同比上涨16.44%，环比上涨16.87%。

（四）域外人士购买率逾6成。域外人士购房6102套，占商品房销售总套数的61.79%，与2015年全年(56.36%)相比增长5.43个百分点。

（五）商品房库存面积同比增长1成。经统计，止今年6月底，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计15221套，同比增长49.59%，面积161.92万平方米，同比增长12.5%。其中：商品住房9384套、118.36万平方米，商业用房5837套（间）、43.56万平方米。

（六）土地出让面积同比增长。房地产用地出让共13宗，面积28.9万平方米（合433.45亩），同比增长145.58%。

（七）二手房成交面积增长近2成。二手房交易成交702套，同比减少9.42%；成交面积10.53万平方米，同比增长18.45%；成交金额2.58亿元，同比增长30.26%。

（八）房地产抵押贷款金额增长逾2成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理9793宗，同比增长28.74%；抵押面积156.63万平方米，同比增长6.37%；贷款金额55.04亿元，同比增长22.72%。

（九）房地产行业税费征收同比增长。我市房地产行业税费征收共计完成17.86亿元，其中:房地产开发土地出让金成交金额6.46亿元，同比增长107.35% ；房地产行业地税费收入共计完成10.31亿元（其中：房地产销售不动产税征收完成9.09亿元，房产契税征收完成4079万元，土地契税征收完成6099万元，耕地占用2017万元），占地税总收入15.97亿元的64.56%；房地产行业国税收入8546万元（其中增值税2993万元，企业所得税5553万元），占国税总收入6.67亿元的12.81%。

二、房地产市场运行分析

（一）上半年房地产市场运行呈现的特点

今年以来，国家支持住房消费的新政陆续出台：建立购租并举的城镇住房制度；非“限购”城市首套住房商贷最低首付款比例下浮至20%；调整房地产交易环节契税、营业税；加快推进棚户区改造货币化安置；因城施策化解房地产库存，进一步促进了住房刚需和改善性需求释放。上半年，我市房地产市场平稳健康发展，主要指标保持平稳增长或企稳向好：

1．房地产开发投资持续较快增长。一季度，我市房地产投资累计完成14.7亿元、增幅达到156%，2015年同期为5.75亿元，同比增长7.1%；上半年房地产开发投资累计完成48.3亿元、同比增长91.9%，2015年同期为25.2亿元、同比增长1.2%，投资额和增幅均为近年同期最高值。

2．土地出让面积实现持续正增长。土地出让面积由去年全年的同比下降58.48%，实现了今年以来的持续正增长，一季度增幅为195.04%；上半年增幅为145.58%。

3．商品房投放降幅收窄。受2015年全市房地产用地出让偏少等因素影响，今年上半年我市商品房投放有所下降，一季度新批准商品房预售面积29.9万平方米、同比减少39.03%；元-4月份为54.52万平方米、同比减少43.44%；元-5月份为79.71万平方米、同比减少27.28%；上半年为111.44万平方米，同比减少13.94%，降幅持续收窄。

4．商品房销售增长企稳。元-2月份，因城区周边改善性楼盘待售房源少，销售量相应减少，一定程度上拉低了全市商品房销售，商品房销售20.79万平方米，同比减少20.39%；一季度，商品房销售面积41.03万平方米，同比增长4.87%，实现了小幅增长；元-4月份为64.19万平方米，同比增长22.52%；元-5月份为84.73万平方米，同比增长11.52%；上半年为112.86万平方米，同比增长17.18%。

5．域外人士购买率保持平稳。域外人士购买率自去年以来稳步保持在5成以上，今年一季度为55.69%；元-5月为57.77%；上半年为61.79%，超2015年全年5.43个百分点。

6．商品住房待售面积处于供求平衡区间。止今年6月末，我市商品房待售面积161.92万平方米（其中商品住房118.44万平方米，商业用房43.56万平方米，若按2015年全年商品住房月均消化面积18.9万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为6.26个月，处于供求平衡区间（6-12个月）。

（二）房地产市场预测

在国家房地产政策持续宽松的大形势下，荥阳区位、交通、生态优势、知名房企楼盘品牌效应持续发力，加上我市城市基础设施完善年活动深入推进、“郑西新城•和美荥阳”城市推介系列活动举办等，有力地促进了我市商品房销售。预计接下来我市商品房供应将会持续增加，高品质楼盘将更多推出，商品房供应将保持充足；商品房销售将小幅增长；商品住房销售价格将平稳微幅上涨；商品住房库存消化周期将保持在供求平衡区间，整个房地产市场将持续平稳健康发展。

1．商品房供应将保持充足。2015年我市房地产开发新开工395.89万平方米；今年上半年，我市房地产开发投资达到48.3亿元、同比增长91.9%，房地产用地出让28.9万平方米、同比增长145.58%，房地产开发新开工164.31万平方米，同比增长31.61%，新开工项目将陆续达到预售条件并形成有效供应；加上碧桂园·龙城、碧桂园·万山湖壹号、永威·逸阳溪畔等知名企业优质大盘将相续投放市场，接下来我市商品房供应将保持充足，商品房投放降幅将持续收窄，全年商品房投放有望与2015年持平。

2．市场成交量将平稳小幅增长。上半年，我市商品房销售112.86万平方米，已与2015年前7个月商品房销售面积（115.03万平方米）接近。考虑到荥阳与郑州市区高铁、地铁、有轨电车连接带来的交通近捷优势，以及宜居宜游山水荥阳的生态资源优势，加上知名房企、优质高端大型楼盘以及适中房价的叠加效应，我市将稳固郑州市民改善性住房需求重要选择地的地位，刚需和改善性需求进一步释放，预计接下来我市商品房销售将保持平稳、小幅增长。

3．商品住房销售价格将相对平稳。今年元-2月，我市商品住房（含刚需楼盘、高端楼盘，下同）销售均价5503.08元/平方米，同比下降1.12%；元-3月为5551.48元/平方米，同比下降0.17%；元-4月为5935.07元/平方米，同比上涨4.5%；元-5月为商品住房成交均价5975.65元/平方米，同比上涨2.8%；上半年为6292.9元/平方米，同比上涨7.54%，商品住房销售价格位居郑州县（市、区）第11位。考虑到商品房开发经营成本的自然提高，以及我市商品房供应量的持续增加、房地产去库存等多重因素的影响，预计接下来我市商品住房销售价格将总体平稳、微幅上涨。

4．二手房交易将平稳增长。上半年，我市二手房交易成交面积10.53万平方米，2015年同期为8.89万平方米、同比增长14.59%。今年上半年我市二手房交易成交面积为近3年同期最高值，并基本与2015年前7个月二手房交易成交面积（10.68万平方米）持平。目前，二手房交易市场已成为满足住房改善性需求的一个重要渠道，预计接下来我市二手房交易市场将持续平稳增长。

三、建议

（一）适应市场合理营销。在售项目要科学研判形势，既要抓住国家房地产政策持续宽松、棚改货币化安置、郑州市征迁人口外溢等重要机遇，又要适应市场发展规律、客观面对房地产去库存形势，结合自身产品定位，合理制定销售价格，采取有效营销措施，促进商品房销售，加快库存消化，实现平稳运行、持续发展。

（二）注重创新优化供给。新建项目要注重品质打造，突出产品特色，不断满足居民自住和改善性住房需求。新拿地项目要重视住房供给侧改革，按照省政府2020年县（市）成品住宅覆盖率达到60%以上的要求，切实提高成品房供应比例。大型开发项目要按照各级加快发展养老服务业的政策文件要求，提前规划配建老年人日间照料中心、托老所等社区养老服务设施，主动服务于老年人的安居和养老；并积极推进适老宜居等改善型产品开发。有实力的企业要注重创新，实现向旅游地产、文化地产、养老地产等的多元发展。

（三）强化服务促进发展。政府相关职能部门要持续提升监管服务水平，加强房地产市场监测分析，及时公布市场信息，稳定市场预期；持续开展城市基础设施完善年活动，加快完善相关开发项目基础设施配套，推动项目顺利建设和功能完善；持续推进房地产开发项目联审联批，加快手续办理，促进房地产开发项目早开工、早投放；持续加强市场引导和城市推介，满足更多刚需和改善性需求，吸引更多域外人士到荥阳购房置业，促进我市房地产市场持续平稳发展。

（开发管理科）