• 416193125/2016-00097
  • 荥阳市住房保障和房地产中心
  • 房地产运行情况分析
  • 2016-07-21
  • 2016-08-03
荥阳市上半年房地产市场运行情况分析

荥阳市上半年房地产市场运行情况分析

 

上半年,我市房地产开发投资增长9成,商品房投放减少1成,商品房销售增长近2成,待售商品住房消化周期处于供求平衡区间,二手房成交面积增长近2成,房地产市场总体保持平稳健康发展态势。

一、上半年房地产市场基本情况

(一)房地产开发投资增长9成。房地产开发投资累计完成48.3亿元,同比增长91.9%。

(二)商品房投放量同比减少1成。新批准商品房预售48件,新批准预售面积111.44万平方米,同比减少13.94%。房地产开发投资累计完成48.3亿元,同比增长91.9%。房地产开发新开工164.31万平方米,同比增长31.61%;竣工77.87万平方米,同比增长12.92%。

(三)商品房销售面积同比增长近2成。商品房销售9875套,同比增长23.25%;面积112.86万平方米,同比增长17.18%;商品房销售额71.88亿元,同比增长25.29%。其中:商品住房销售8899套、同比增长12.5%,面积106.75万平方米、同比增长12.75%,商品住房销售均价6292.9元/平方米、同比上涨7.54%;非住宅销售976套(间)、同比增长856.86%,面积6.11万平方米、同比增长277.16%,销售均价7699.89元/平方米、同比下降36.25%。

6月份单月,商品房销售2381套,同比增长42.4%,环比增长47.98%;面积30.08万平方米,同比增长47.96%,环比增长61.9%;商品住房销售均价7142.18元/平方米,同比上涨16.44%,环比上涨16.87%。

(四)域外人士购买率逾6成。域外人士购房6102套,占商品房销售总套数的61.79%,与2015年全年(56.36%)相比增长5.43个百分点。

(五)商品房库存面积同比增长1成。经统计,止今年6月底,我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计15221套,同比增长49.59%,面积161.92万平方米,同比增长12.5%。其中:商品住房9384套、118.36万平方米,商业用房5837套(间)、43.56万平方米。

(六)土地出让面积同比增长。房地产用地出让共13宗,面积28.9万平方米(合433.45亩),同比增长145.58%。

(七)二手房成交面积增长近2成。二手房交易成交702套,同比减少9.42%;成交面积10.53万平方米,同比增长18.45%;成交金额2.58亿元,同比增长30.26%。

(八)房地产抵押贷款金额增长逾2成。房地产抵押登记(含商品房、二手房、在建工程)共办理9793宗,同比增长28.74%;抵押面积156.63万平方米,同比增长6.37%;贷款金额55.04亿元,同比增长22.72%。

(九)房地产行业税费征收同比增长。我市房地产行业税费征收共计完成17.86亿元,其中:房地产开发土地出让金成交金额6.46亿元,同比增长107.35% ;房地产行业地税费收入共计完成10.31亿元(其中:房地产销售不动产税征收完成9.09亿元,房产契税征收完成4079万元,土地契税征收完成6099万元,耕地占用2017万元),占地税总收入15.97亿元的64.56%;房地产行业国税收入8546万元(其中增值税2993万元,企业所得税5553万元),占国税总收入6.67亿元的12.81%。

二、房地产市场运行分析

(一)上半年房地产市场运行呈现的特点

今年以来,国家支持住房消费的新政陆续出台:建立购租并举的城镇住房制度;非“限购”城市首套住房商贷最低首付款比例下浮至20%;调整房地产交易环节契税、营业税;加快推进棚户区改造货币化安置;因城施策化解房地产库存,进一步促进了住房刚需和改善性需求释放。上半年,我市房地产市场平稳健康发展,主要指标保持平稳增长或企稳向好:

1.房地产开发投资持续较快增长。一季度,我市房地产投资累计完成14.7亿元、增幅达到156%,2015年同期为5.75亿元,同比增长7.1%;上半年房地产开发投资累计完成48.3亿元、同比增长91.9%,2015年同期为25.2亿元、同比增长1.2%,投资额和增幅均为近年同期最高值。

2.土地出让面积实现持续正增长。土地出让面积由去年全年的同比下降58.48%,实现了今年以来的持续正增长,一季度增幅为195.04%;上半年增幅为145.58%。

3.商品房投放降幅收窄。受2015年全市房地产用地出让偏少等因素影响,今年上半年我市商品房投放有所下降,一季度新批准商品房预售面积29.9万平方米、同比减少39.03%;元-4月份为54.52万平方米、同比减少43.44%;元-5月份为79.71万平方米、同比减少27.28%;上半年为111.44万平方米,同比减少13.94%,降幅持续收窄。

4.商品房销售增长企稳。元-2月份,因城区周边改善性楼盘待售房源少,销售量相应减少,一定程度上拉低了全市商品房销售,商品房销售20.79万平方米,同比减少20.39%;一季度,商品房销售面积41.03万平方米,同比增长4.87%,实现了小幅增长;元-4月份为64.19万平方米,同比增长22.52%;元-5月份为84.73万平方米,同比增长11.52%;上半年为112.86万平方米,同比增长17.18%。

5.域外人士购买率保持平稳。域外人士购买率自去年以来稳步保持在5成以上,今年一季度为55.69%;元-5月为57.77%;上半年为61.79%,超2015年全年5.43个百分点

6.商品住房待售面积处于供求平衡区间。止今年6月末,我市商品房待售面积161.92万平方米(其中商品住房118.44万平方米,商业用房43.56万平方米,若按2015年全年商品住房月均消化面积18.9万平方米计算,我市待售商品住房消化周期为6.26个月,处于供求平衡区间(6-12个月)

(二)房地产市场预测

在国家房地产政策持续宽松的大形势下,荥阳区位、交通、生态优势、知名房企楼盘品牌效应持续发力,加上我市城市基础设施完善年活动深入推进、“郑西新城和美荥阳”城市推介系列活动举办等,有力地促进了我市商品房销售。预计接下来我市商品房供应将会持续增加,高品质楼盘将更多推出,商品房供应将保持充足;商品房销售将小幅增长;商品住房销售价格将平稳微幅上涨;商品住房库存消化周期将保持在供求平衡区间,整个房地产市场将持续平稳健康发展。

1.商品房供应将保持充足。2015年我市房地产开发新开工395.89万平方米;今年上半年,我市房地产开发投资达到48.3亿元、同比增长91.9%,房地产用地出让28.9万平方米、同比增长145.58%,房地产开发新开工164.31万平方米,同比增长31.61%,新开工项目将陆续达到预售条件并形成有效供应;加上碧桂园·龙城、碧桂园·万山湖壹号、永威·逸阳溪畔等知名企业优质大盘将相续投放市场,接下来我市商品房供应将保持充足,商品房投放降幅将持续收窄,全年商品房投放有望与2015年持平

2.市场成交量将平稳小幅增长。上半年,我市商品房销售112.86万平方米,已与2015年前7个月商品房销售面积(115.03万平方米)接近。考虑到荥阳与郑州市区高铁、地铁、有轨电车连接带来的交通近捷优势,以及宜居宜游山水荥阳的生态资源优势,加上知名房企、优质高端大型楼盘以及适中房价的叠加效应,我市将稳固郑州市民改善性住房需求重要选择地的地位,刚需和改善性需求进一步释放,预计接下来我市商品房销售将保持平稳、小幅增长。

3.商品住房销售价格将相对平稳今年元-2月,我市商品住房(含刚需楼盘、高端楼盘,下同)销售均价5503.08元/平方米,同比下降1.12%;元-3月为5551.48元/平方米,同比下降0.17%;元-4月为5935.07元/平方米,同比上涨4.5%;元-5月为商品住房成交均价5975.65元/平方米,同比上涨2.8%;上半年为6292.9元/平方米,同比上涨7.54%,商品住房销售价格位居郑州县(市、区)第11位。考虑到商品房开发经营成本的自然提高,以及我市商品房供应量的持续增加、房地产去库存等多重因素的影响预计接下来我市商品住房销售价格将总体平稳、微幅上涨

4.二手房交易将平稳增长上半年,我市二手房交易成交面积10.53万平方米,2015年同期为8.89万平方米、同比增长14.59%。今年上半年我市二手房交易成交面积为近3年同期最高值,并基本与2015年前7个月二手房交易成交面积(10.68万平方米)持平。目前,二手房交易市场已成为满足住房改善性需求的一个重要渠道,预计接下来我市二手房交易市场将持续平稳增长。

三、建议

(一)适应市场合理营销。在售项目要科学研判形势,既要抓住国家房地产政策持续宽松、棚改货币化安置、郑州市征迁人口外溢等重要机遇,又要适应市场发展规律、客观面对房地产去库存形势,结合自身产品定位,合理制定销售价格,采取有效营销措施,促进商品房销售,加快库存消化,实现平稳运行、持续发展。

(二)注重创新优化供给。新建项目要注重品质打造,突出产品特色,不断满足居民自住和改善性住房需求。新拿地项目要重视住房供给侧改革,按照省政府2020年县(市)成品住宅覆盖率达到60%以上的要求,切实提高成品房供应比例。大型开发项目要按照各级加快发展养老服务业的政策文件要求,提前规划配建老年人日间照料中心、托老所等社区养老服务设施,主动服务于老年人的安居和养老;并积极推进适老宜居等改善型产品开发。有实力的企业要注重创新,实现向旅游地产、文化地产、养老地产等的多元发展。

(三)强化服务促进发展。政府相关职能部门要持续提升监管服务水平,加强房地产市场监测分析,及时公布市场信息,稳定市场预期;持续开展城市基础设施完善年活动,加快完善相关开发项目基础设施配套,推动项目顺利建设和功能完善;持续推进房地产开发项目联审联批,加快手续办理,促进房地产开发项目早开工、早投放;持续加强市场引导和城市推介,满足更多刚需和改善性需求,吸引更多域外人士到荥阳购房置业,促进我市房地产市场持续平稳发展。

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