2016年，我市房地产开发投资额提前4个月超去年全年并首次突破100亿元，年商品房投放、销售面积首次突破300万平方米，年二手房交易成交面积首次突破30万平方米，房地产市场保持平稳健康较快发展态势。

　　一、2016年房地产市场基本情况

　　（一）房地产开发投资同比增长8成。房地产开发投资累计完成122.6亿元，同比增长83.8%。

　　（二）商品房投放量同比增长逾2成。我市新批准商品房预售面积317.21万平方米，同比增长21.03%。房地产开发新开工411.25万平方米，同比增长3.88%；竣工236.97万平方米，同比增长41.32%。

　　（三）商品房销售面积同比增长逾5成。商品房销售33063套，同比增长68.5%；面积359.77万平方米，同比增长55.97%；商品房销售额236.63亿元，同比增长65.03%。其中：商品住房销售30304套、同比增长57.6%，面积344.4万平方米、同比增长51.85%，商品住房销售均价6529.07元/平方米(其中：城区楼盘销售均价6369.66元/平方米，周边楼盘销售均价8013.26元/平方米)、同比增长6.5%；非住宅销售2759套（间）、同比增长602.04%，面积15.37万平方米、同比增长297.16%，销售均价7654.41元/平方米、同比下降31.92%。

12月份单月，商品房销售3654套，同比增长108.56%，环比下降7.49%；面积37.49万平方米，同比增长88.21%，环比下降6.88%；商品住房销售均价7013.09元/平方米，同比增长5.95%，环比增长12.78%。

　　（四）域外人士购买率达7成。域外人士购房23608套，占商品房销售总套数的71.4%，与2015年全年(56.36%)相比增长15.04个百分点。

　　（五）商品房库存面积小幅增长。经统计，截至2016年12月底，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积154.96万平方米（含2009年至2016年9月底期间作废的网签商品房买卖合同），同比增长9.03%。其中：商品住房6158套、面积84.11万平方米，商业70.85万平方米。

　　（六）土地出让面积同比增长1倍。房地产用地出让共47宗，面积142.76万平方米（合2141亩），同比增长107.38%。

　　（七）二手房成交面积增长逾6成。二手房交易成交2506套，同比增长63.15%；成交面积30.51万平方米，同比增长71.6%；成交金额8.07亿元，同比增长90.78%。

　　（八）房地产抵押贷款金额增长逾1成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理21861宗，同比增长31.27%；抵押面积322.56万平方米，同比下降0.81%；贷款金额121.97亿元，同比增长15.74%。

　　（九）房地产行业税费征收同比增长逾1倍。我市房地产行业税费征收共计完成70.34亿元，同比增长138.93%。其中:房地产开发土地出让金成交金额45.13亿元 ；房地产行业地税收入共计完成18.33亿元（其中：房地产销售不动产税征收完成14.39亿元，房产契税征收完成1.63亿元，土地契税征收完成2.07亿元，耕地占用税征收完成2393万元），占地税总收入25.97亿元的70.58%；房地产行业国税收入5.12亿元（其中增值税3.95亿元，企业所得税1.17亿元），占国税总收入17.58亿元的29.12%。房地产行业税收（23.45亿元），占全市税收收入（43.55亿元）的53.85%。

　　二、房地产市场运行分析

　　2016年，我国房地产市场调控去库存与控房价并存，前期（1-8月）主基调是坚持分类调控、因城施策，房地产去库存；后期（9-12月）主基调是抑制房价过快上涨，全国22个重点监控城市先后出台了史上最严的楼市调控政策。

　　具体到我市，前7个月商品房销售平淡，单月商品房销售面积保持在10-20万平方米之间，其中1、2、5三个月商品房销售面积同比分别下降14.01%、11.91%、21.2%，只有6月份单月商品房销售面积达到30.08万平方米，局部房地产去库存压力较大。在此情况下，我市加大了城市宣传和项目推介力度：3月29日，组织19家有在售项目的开发企业到中原区对接拆迁村组棚改安置，促进了商品房销售和房地产去库存；4月28-30日，组织15家开发企业，在郑州绿城广场举办了“郑西新城•和美荥阳”2016荥阳城市推介会，宣传推介我市优质楼盘项目，吸引更多郑州市民到荥阳购房置业；5月29日，在焦作市举办了“郑西新城•和美荥阳”2016荥阳城市推介活动，吸引更多域外人士到荥阳购房置业，通过采取一系列的宣传推介措施，取得了一定成效。8月份以来，受郑州市“地王”频出、郑州市限购限贷政策溢出效应、荥阳商品住房价格洼地等综合因素的影响，极大地促进了我市商品房销售：8月份单月，我市商品房销售面积达42.08万平方米，单月商品房销售面积首次突破40万平方米；9月份单月商品房销售面积达57.27万平方米，单月商品房销售面积首次突破50万平方米，前9个月商品房销售面积232.93万平方米，提前3个月超过2015年全年（230.66万平方米）。10月份以来，受荥阳“地王”出现、郑州市限购限贷政策持续升级、郑州市地铁10号线（连通郑州、荥阳和上街）年底前开工消息公布等综合因素的影响，10月单月我市商品住房销售均价达到7111.86元/平方米，为年内及史上最高值；随着郑州市房地产调控及稳控房价政策措施的升级实施，我市房地产市场进入严控商品住房销售价格阶段，全年商品住房销售均价6529.07元/平方米，同比增长6.5%，商品住房销售价格保持了总体平稳、小幅上涨态势。

　　（一）2016年我市房地产市场运行呈现的特点

　　1．房地产开发投资持续较快增长。一季度，我市房地产投资累计完成14.7亿元，同比增长156%；上半年为48.3亿元、同比增长91.9%；元-8月份为70.97亿元，同比增长67.2%，提前4个月超2015年全年（66.7亿元）；元-9月为83.9亿元，同比增长75.4%；全年为122.6亿元、同比增长83.8%，年房地产开发投资额首次突破100亿元，占全市固定资产投资579.3亿元的21.16%，表明我市房地产市场正处于健康的生长发展期。

　　2．年商品房投放量首次突破300万平方米。受2015年全市房地产用地出让偏少等因素影响，2016年仅7月、第四季度商品房投放同比增长，其余月份均同比下降，其中至7月份商品房投放增幅为3.79%；至10月份增幅为11.54%；至11月份商品房投放量达到279.26万平方米、增幅为13.71%，提前1个月超2015年全年（262.09万平方米）；全年商品房投放量首次突破300万平方米，达到317.21万平方米，同比增长21.03%，商品房投放量位居郑州县（市、区）第2位。

　　3．商品房销售提前3个月超去年全年。元-2月份，因城区周边改善性楼盘待售房源少，销售量相应减少，一定程度上拉低了全市商品房销售，商品房销售20.79万平方米，同比减少20.39%；一季度，商品房销售面积41.03万平方米，同比增长4.87%，实现了小幅增长；上半年为112.86万平方米，同比增长17.18%；元-9月份商品房销售面积为232.93万平方米，同比增长33.41%，提前3个月超过2015年全年（230.66万平方米）；全年商品房销售面积史上首次突破300万平方米，达到359.77万平方米，商品房销售量稳居郑州县（市、区）第2位。

　　4．商品住房销售均价总体平稳小幅增长。一季度，我市商品住房（含刚需楼盘、改善性及精装修楼盘）销售均价为5551.48元/平方米，同比下降0.17%；上半年为6292.9元/平方米，同比上涨7.54%；元-9月份为6385.33元/平方米，同比上涨4.28%；元-10月份为6513.35元/平方米，同比上涨6.91%；全年为6529.07元/平方米，同比增长6.5%，商品住房销售价格总体平稳、小幅上涨，商品住房销售均价位居郑州县（市、区）第11位。

　　5．商品住房待售面积去化周期为2.93个月。经统计，截至2016年12月底，我市待售商品住房154.96万平方米中，商品住房面积为84.11万平方米，商业用房面积为70.85万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积28.7万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为2.93个月。我市商业用房销售面积为15.37万平方米，月均消化面积为12808.3平方米，为2015年全年商业用房月均消化面积3225平方米（全年销售面积为3.87万平方米）的3.97倍，商业去化速度明显加快。

　　6．90-144平方米户型销售较好。2016年，我市商品住房共销售344.4万平方米，各类面积户型销售情况具体如下：①90平方米以下户型住房销售63.79万平方米，同比增长占全年商品住房销售总面积的比重（以下简称“占比”）为18.52%，与2015年（15.31%）相比增长3.21个百分点；②90-120平方米户型住房销售136.35万平方米，占比为39.59%，与2015年（33.82%）相比增长5.77个百分点；③120-144平方米户型住房销售97.97万平方米，占比为28.45%，与2015年（34.08%）相比下降5.63个百分点；④144平方米以上大户型住房销售46.29万平方米，占比为13.44%，与2015年（16.79%）相比下降3.35个百分点。综上：90-144平方米户型共计销售234.25万平方米，占比为68.02%，与2015年（67.9%）相比略有增长。

　　（二）2017年房地产市场预测

　　2016年12月14日至16日，中央经济工作会议在北京举行，会议提出：①要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。②要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。③要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。④要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。⑤要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

　　具体到我市，目前房地产市场正处于生长发展期。在国家支持郑州建设国家中心城市、中原城市群发展规划正式批复等重大政策机遇的带动下，荥阳作为距离郑州最近的县级市将获得更大的发展空间，特别是在郑州市限购、限贷等政策实施的情况下，将进一步促进我市房地产市场平稳较快发展。

　　1．商品房投放将保持充足。2016年，我市共出让房地产用地2141亩，同比增长107.38%；2017年1月,我市已出让17宗商品住宅住宅，面积737.59亩，土地供应相对充足。另外，根据开发企业申报的2017年商品房预售计划，预售面积达到397.69万平方米（其中住宅365.93万平方米，商业31.76万平方米），预计2017年我市商品房投放量与2016年相比将保持充足，刚需和改善性需求的选择余地会更多。

　　2．商品房销售将平稳增长。从开发企业申报的2017年商品房预售计划可以看出：2017年商品房预售计划主要集中在国内、省、郑州市知名房企开发的优质楼盘项目，上述项目市场竞争力较强、销售及去化速度较快。考虑到荥阳与郑州市区高铁、地铁等连接带来的交通近捷优势，宜居宜游山水荥阳的生态资源优势，知名房企、优质高端大盘以及适中房价的叠加效应，加上郑州市限购、限贷政策的持续实施，将会进一步促进我市商品房销售，刚需和改善性需求会进一步释放，预计2017年我市商品房销售将保持平稳增长。

　　3．商品住房销售价格将相对平稳。考虑到我市商品房供应量持续增加，特别是郑州市稳控房价的刚性要求，预计2017年我市商品住房销售价格将保持平稳、小幅上涨。

　　4．知名房企优质楼盘市场占有率将进一步提高。2017年，我市房地产市场开发主体将主要集中在国内、省、郑州市知名房企，部分有实力的本土企业将加快与知名房企强强联合、合作经营的步伐，部分本土企业在完成现有项目后将转型或退出市场，房地产市场将逐步向知名房企品牌楼盘、中大型房企优质楼盘集聚，房地产开发品质、品位整体上将进一步得到提升。

　　三、建议

　　（一）加强市场监管和行业引导。一是相关职能部门要加强市场监管，优化土地供应，加大市场投放，确保房地产去化周期保持在合理区间。二是加强房地产市场监测分析，及时、全面、准确把握市场发展态势，建立房地产市场预警响应机制，促进房地产市场平稳健康发展。三是引导开发企业清醒认识房地产调控形势，合理确定商品住房销售价格；同时，层层传导压力，持续、严格、精准稳控房价。四是按照省、郑州市文件要求，引导开发企业逐步提高成品住宅供应比例。五是引导本土企业与国内名企开展合作，提高市场竞争力；加强企业和项目监管，促进相关中小企业稳妥、有序退出，维护荥阳经济社会和谐稳定。

　　（二）注重品质提升与合理营销。一是在建开发项目要注重供给侧结构性改革，不断提升开发品质，引进优质资源，丰富小区功能，积极推进适老宜居型住宅产品开发，满足更多改善性住房需求，以高品质促进销售、去除库存。二是待售和在售开发项目要客观认识自身产品定位和市场竞争力，顺应市场规律，合理确定营销策略；同时，要严格执行一次性公开全部销售房源、明码标价、“一套一标”等制度，确保项目销售价格保持稳定，以适中的房价促进销售、去除库存。

　　（三）重视设施配套和项目交付。一是政府相关部门要加大我市相关片区水、电、供热、排水等基础设施建设力度，加快完善相关开发项目外基础设施配套，推动项目顺利建设，促进项目销售与交付。二是将要交付的开发项目，开发企业要严格执行国家、省、郑州市商品房交付有关政策规定，按照合同约定，合理安排工期，加快施工进度，推进设施配套，确保按时、按标准向购房人交付房屋，维护企业信用和社会形象。