荥阳市1-2月房地产市场情况分析

1-2月，我市房地产开发投资增长5成，商品房投放增长1成，商品房销售面积增长1.65倍，二手房成交面积增长逾1成，房地产市场保持平稳健康发展态势。

一、房地产市场基本情况

（一）房地产开发投资同比增长5成。房地产开发投资累计完成14.1亿元，同比增长52.5%。

（二）商品房投放同比增长1成。我市新批准商品房预售面积33.11万平方米，同比增长10.74%。房地产开发新开工97.54万平方米，同比增长16.01%；竣工37.89万平方米，同比增长134.43%。

（三）商品房销售面积同比增长1.65倍。商品房销售5070套，同比增长174.35%；面积55.15万平方米，同比增长165.31%；商品房销售额37.99亿元，同比增长228.61%。其中：商品住房销售4611套、同比增长172.20%，面积52.25万平方米、同比增长165.57%，商品住房销售均价6783.40元/平方米(其中：城区楼盘成交均价6447.99元/平方米，周边楼盘成交均价7810.7元/平方米)、同比上涨23.27%；非住宅销售459套（间）、同比增长198.05%，面积2.9万平方米、同比增长158.93%，销售均价8771.64元/平方米，同比上涨34.09%。

2月份单月，商品房销售2644套，同比增长289.97%，环比增长8.99%；面积28.38万平方米，同比增长252.04%，环比增长6.01%；商品住房销售均价6834.10元/平方米，同比增长25.44%，环比增长1.56%。

（四）域外人士购买率逾6成。域外人士购房3393套，占商品房销售总套数的66.92%。

（五）商品房库存面积减少逾1成。经统计，截至2017年2月底，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积132.92万平方米（含2009年至2016年9月底期间作废的网签商品房买卖合同），同比减少11.62%。其中：商品住房4390套、面积63.44万平方米，商业69.48万平方米。

（六）土地出让面积同比增长3倍。房地产用地出让共17宗，面积49.17万平方米（合737.6亩），同比增长328.38%。

（七）二手房成交面积增长逾1成。二手房交易成交405套，同比增长128.81%；成交面积4.8万平方米，同比增长15.9%；成交金额1.43亿元，同比增长71.21%。

（八）房地产抵押面积增长近2成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理3887宗，同比增长28.67%；抵押面积54.57万平方米，同比增长17.51%；贷款金额22.2亿元，同比增长39.1%。

（九）房地产行业税费征收同比增长逾1.5倍。我市房地产行业税费征收共计完成14.09亿元，同比增长153%。其中:房地产开发土地出让金成交金额8.7亿元 ；房地产行业地税收入共计完成2.82亿元，占地税总收入4.11亿元的68.61%；房地产行业国税收入2.23亿元（其中增值税2.03亿元，企业所得税0.2亿元），占国税总收入5.63亿元的39.61%。房地产行业税收（5.05亿元），占全市税收收入（8.45亿元）的59.76%。

二、房地产市场运行分析

（一）1-2月我市房地产市场运行呈现的特点

1．房地产开发投资较快增长。我市房地产开发投资累计完成14.1亿元，同比增长52.5%，与去年一季度14.7亿元基本持平，增幅高于全国的8.9%、全省的24.4%、郑州市的33.7%。房地产开发投资额占全市固定资产投资47.4亿元的29.75%。

2．商品房投放持续增长。与去年1-2月商品房投放同比下降近4成相比，今年1-2月我市商品房投放持续增长，新批准商品房预售面积33.11万平方米，同比增长10.74%。商品住房投放31.58万平方米，位居郑州县（市、区）第2位。

3．商品房销售大幅增长。商品房销售55.15万平方米，同比增长165.31%，；其中商品住房销售52.25万平方米、同比增长165.57%，商品住房销售面积位居郑州县（市、区）第2位。

4．商品住房销售均价总体平稳。1-2月，我市商品住房销售均价6783.40元/平方米、同比上涨23.27%，与去年12月底的6529.07元/平方米相比上涨3.9%，商品住房销售均价位居郑州县（市、区）第11位。其中：1月商品住房销售均价为6728.58元/平方米，环比下降4.1%；2月商品住房销售均价为6834.10元/平方米，环比上涨1.56%。

5．商品住房待售面积去化周期为2.02个月。经统计，截至2017年2月底，我市待售商品房132.92万平方米中，商品住房面积为63.44万平方米，商业为69.48万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积31.42万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为2.02个月。待售商业面积与去年12月底的70.85万平方米相比，减少1.37万平方米。

（二）房地产市场预测

3月5日，李克强总理在全国“两会”作《政府工作报告》时指出：“因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。”表明2017年国家房地产调控的基调依然是去库存与控房价并存。

进入2017年，郑州市由于获得国家中心城市建设、中国（河南）自由贸易试验区、自主创新示范区等多个国家战略的支撑，催热了房地产市场，一定程度上也增加了调控压力。3月17日晚，郑州市进一步“收紧”非郑州户籍家庭在郑购房的政策：凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证，不再作为购房的有效凭证。同时，近期国内近20个城市密集发布楼市调控新政，以促进房地产市场持续、平稳、健康发展。

受郑州市获得多个国家战略支撑以及地铁6号线、10号线开工等利好因素的影响，促进了我市房地产市场的持续较快发展，1-2月我市商品房销售55.15万平方米，已超过去年一季度的41.03万平方米。预计接下来，我市房地产开发品质、品位将进一步得到提升，商品房投放将保持充足，商品房销售将平稳增长，商品住房销售价格将总体平稳。

三、建议

（一）加强市场调控和监管。一是相关职能部门要结合我市房地产市场土地供给状况，合理安排房地产土地供应规模，加大市场投放，均衡供给结构，科学调控房地产库存。二是研究建立全市房地产价格监测机制，精准稳控商品住房价格。三是加强房地产市场监测分析，定期发布房地产市场形势分析，科学引导房地产市场预期。四是加强房地产市场监管，规范房地产市场秩序，构建有序的投资和消费环境。

（二）注重合理投放和稳控房价。一是在建和在售开发项目要抓住郑州市限购限贷调控政策持续升级的有利时机，注重供给侧结构性改革，提升开发品质，加快开发建设进度，及时投放市场，化解潜在库存。二是待售和在售开发项目要认清当前房地产调控形势，客观认识自身产品定位，合理确定营销策略，严格落实价格监管要求，确保项目销售价格总体稳定。

（三）加快配套设施建设和项目交付。一是政府相关部门要加快完善相关开发项目外部水、电、供热、排水等基础设施配套建设，推动开发项目的顺利建设和及时投放。二是开发企业要高度重视项目交付工作，认真执行国家和省市商品房交付使用的有关政策规定，严格履行合同约定，按时、按质交付房屋，保障购房人的合法权益，维护企业信用和社会稳定。

（房地产开发管理科）